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浅析论上市公司要约收购制度的完善/王胜宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 20:05:09  浏览:9758   来源:法律资料网
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浅析论上市公司要约收购制度的完善

王胜宇


  一、要约收购体系的明确
  《管理办法》对要约收购的概念与体系的处理颇有混淆之处,并只有笼统的要约收购的规定,而没有对强制要约收购与自愿要约收购、全部要约收购与部分要约收购作出明确的界定。
  1.完善自愿要约收购制度 强制要约收购制度是指投资者在持有一个上市公司的有表决权股份达到法律规定的比例(一般为法定控制权比例)时,就应当依法向该上市公司的所有股东发出收购要约,购买其手中持有的股份,除非依法定机关豁免。目前,设立强制要约收购制度的国家主要有英国等西欧国家,对强制要约收购制度持肯定态度的主要理由是保护中小股东的利益:其一,在上市公司收购中,收购者为了节省收购成本,常常只与大股东私下协商,以较高的溢价购买其手中的股份而获得公司的控制权,对小股东采取漠视的态度或对小股东支付较低的价格。这样,小股东要么丧失了以同样的价格出售股份溢价的机会,要么就会因价格歧视而受到损害,这都有违股东平等原则。其二,在收购者被迫发出强制收购要约时,其持股比例一般都已经达到了法定控制权的比例,既然此时公司的控制权已经转移,控制股东就有可能利用控制地位对小股东进行剥夺,最常见的就是“挤出合并”,那么股东就应当被给予一种选择权,即继续留在公司——用手投票,还是退出公司——用脚投票。此时收购者就应当对所有股东发出收购要约,以保障股东的权利。
  而自愿要约收购则更多地体现了投资者的自由意志与证券市场的效率。其一,在收购要约发出方面,自愿收购的收购人可以在符合法律规定的情况下自愿选择时机发出收购要约。其二,自愿收购既可以是部分收购,也可以是全部收购,而不必像强制收购要约那样必须是全部收购。其三,在收购的价格方面,自愿收购的价格完全由投资者白行决定。世界上大部分国家对自愿收购都采用自由定价主义,允许投资者自愿选择收购的价格以及价格支付方式。其四,在自愿收购要约中,收购人可以对要约附有条件。自愿要约收购中收购人拥有较大的自主性,但与强制要约收购一样要遵守证券法律法规对要约收购的总体性规定,如履行信息披露义务,面对目标公司的反收购措施以及制定收购价格的最高价原则与平等原则等。而且自愿要约收购一旦达到强制要约收购触发点就必须依法发出全面收购要约。
  《管理办法》仅在第二十四条曲折承认了自愿要约收购。因而有必要明确界定自愿要约收购,使收购人在未触发强制要约收购的范围内拥有较大的自由进行要约收购。理论上讲,要约收购主要特点就是公布收购意图、公开不定向收购股份,因此收购者在任何时候都可以发出收购要约,而且只要其公开收购意图,就没有必要恪守《上市公司股东持股变动信息管理条例》中5%的爬坡条款,投资者在投资比例很小,甚至完全不持有股份的情况下,也可以一步直达30%的强制收购要约比例发出全面收购要约。英国的《城市法典》(City Code on Takeovers and Mergers)就规定投资者在10日内披露的前提下,允许一次扫盘直达全部要约收购的比例。美国《威廉姆斯法案》也有类似规定。
  2.完善部分要约收购制度 全面要约收购是指以取得目标公司100%股份为目的要约收购,在要约中通常规定取得目标公司股份的最低数额或比例,以确保要约人在收购结束后取得目标公司的控制权:部分要约收购是以取得目标公司部分控制权为目的的要约收购,在要约中除通常规定的取得目标公司股份的最低数额或比例外,还规定取得股份的最高数额或比例。部分要约收购与全面要约收购的区别在于其一,部分要约收购中“部分”(收购者购买的股份额少于100%)的含义是指要约人从要约之始即意欲部分收购,而不是指针对收购最终购买到的股额是否少于10096。可见“部分”与“全部”的区别在收购者(要约人)的意图与要约表达。其二,部分要约也有可能是向全体股东发出要约。因此部分要约收购中的“部分”是指股份额,而不是指受要约人数。其三,部分要约收购以取得控制权为目的,而全部要约收购的目的(或大多数结果)是公司的兼并而非控制(因为我国现行《公司法》不承认一人公司的存在)。其四,部分要约收购皆为自愿要约收购。而全面要约收购则有自愿要约收购,也有强制要约收购。综合上述自愿要约收购的特点,要约收购的基本形态只有三种:强制全部要约收购,自愿全部要约收购,自愿部分要约收购。而前面强调了自愿全部要约收购的可行性,在此分析一下自愿部分要约收购制度,即部分要约收购制度。《管理办法》二十四条就是对部分要约收购的承认。部分要约收购对我国证券市场具有重要作用与意义:可以降低控制公司的收购成本;收购者可以通过控制权实现对目标公司资源的充分利用与管理层的变更;部分要约收购有利于打破证券市场地域与产业分割的局面,并充分体现要约收购的公开有序的宗旨。但修订《管理办法》对其规范化时应注意:1)设定比强制要约收购更高的信息披露要求,对大量持股的披露和部分要约收购的报告与公开要充分化。2)强化部分要约过程的规定。比如,对要约的变更与撤回的严格规制;对要约接受期的合理的规制;赋予受要约人承诺撤回权等。3)实行绝对按比例收购和最好价格制度。4)注重对中小股东利益的特别保护,赋予大股东以注意与诚实义务,对大股东转让股份进行适当限制;赋予董事注意义务与善管义务:赋予和加强小股东的召集权、提案权和诉权。

  二、反收购策略的规制
  《管理办法》一个明显的缺陷是未对目标公司的反收购策略作出规制。《管理办法》第三十三条第一款规定在一定程度上似乎赋予了董事、监事、高管人员采取反收购策略的权力。但第二款规定,收购人做出提示性公告后,被收购公司的董事会除可以继续执行已经订立的合同或股东大会已做出的决议外,不得“提议”诸如发行股份、回购上市公司股份、修改公司章程等事项。此条颇多悖论,使反收购策略是否存在及其决定者为谁等问题都变得模糊。考究立法者的意图,《管理办法》实际上认为反收购策略是存在的,而且其决定权应当属于公司股东大会,而董事、监事、高管人员则有不作为义务或作为而不损害公司与股东利益的义务。
  我国立法应当明确反收购策略的决定权属于股东大会。考察各国在反收购策略决定权上的做法,主要有股东大会决定模式与董事会决定模式两种。股东大会决定模式指对反收购行为的决定及相关措施的采用须经股东大会讨论,以投票权多数表决通过;公司的经理层只能根据股东大会的决定行事,既不得自行采取法律措施抵御收购要约,也不能采用其他事实措施阻碍收购要约。英国的《城市法典》与我国香港地区的《香港收购守则》,就是这种模式的典型。董事会决定模式是指董事会可以不经股东大会决议,决定是否采取反收购策略。美国《威廉姆斯法案》是该模式的典型。衡量两种模式,虽然董事会决定模式在商业判断原则等制度协同下亦有不少优点,但股东大会决定模式是更适当的选择:其一,要约收购是收购者与目标公司股东之间的交易行为,反收购的利弊得失事关股东之利益,故而应由股东大会来决定。其二,我国股份公司出现的历史较短,其操作缺乏规范性,投资者不够成熟、权利意识不强、缺乏自我保护能力。而与此同时,大股东与董事会控制公司、滥用权力、侵害中小股东的情况却颇为普遍,而且董事会等经营者还会考虑个人职位、利益而轻易采取反收购措施,因而将反收购策略的决定权交给董事会的风险更大。其三,加入WTO后,为适应国际竞争,我国目前发展证券市场的取向应当是鼓励收购,而不是限制收购。而且实证研究表明,我国证券市场“并购后控股程度越高的公司,高管人员的变化程度越大,治理效果越显著”,因而鼓励并购,适当变更高管人员具有积极意义。出于效率考虑,规范并审慎对待反收购策略,决定权在股东大会是合适的。而在股东大会休会期间是选择召开临时大会决定反收购事宜,还是由股东大会授权董事会行使该权力,有待进一步探讨。
  西方经历了多次并购浪潮,形成了不少反收购策略,它们可以归纳为要约收购前的反收购策略和要约收购后的反收购策略。其中要约收购前的反收购策略包括了董事轮换制、绝对多数条款、双重资本重组、“毒丸”计划等;而收购要约后的反收购策略包括了特定目标的股票回购、诉诸法律、资产收购和资产剥离、邀请“白衣骑士”、“帕克门”战略等。在我国目前上市公司收购的法律环境中,收购要约公告前的反收购策略的实施均有不少疑难之处,而收购要约后的特定目标的股票回购、邀请“白衣骑士”两种方式具有较大的操作可行性。此外,针对收购者违反反垄断法等行为提起诉讼作为反收购的一种策略应当引起立法者足够的重视。我国正在制定《反垄断法》,草案已经出台,其中针对上市公司收购的反垄断规制应当明确,并与《管理办法》、《证券法》等协调一致。

  三、股东权益的保护
  各国要约收购立法在具体设计上颇多差异,这与其立法宗旨与理念紧密相联。要约收购到底应当以股东权益(特别是中小股东权益)保护为目的还是应以收购的效率为宗旨,颇费踌躇。对要约收购规制较为成功的英国《城市法典》与美国《威廉姆斯法案》就体现出这种区别。英国《城市法典》以保护中小股东的利益为基点,对要约收购进行实质管理,限制部分要约收购和目标公司董事会采取反收购策略;而美国《威廉姆斯法案》强调立法中立,侧重于要约收购信息披露的规范,而对部分要约收购和目标董事会的反收购策略采取更为宽容的态度,以体现效率。而我国的状况与英国颇有相似之处,而且由于证券市场本身存在诸多问题,更有必要强调实质管理。笔者认为,应当借鉴英国《城市法典》的做法,构筑股东权益保护的法律体系。
  1.对收购人的法律规制
  (1)对全体股东利益的保护 要注意两点:其一,收购人对持股信息与要约信息的披露要及时、充分。除详细介绍收购人背景及持股情况外,收购人信息披露的核心还应突出三方面:一是公布收购人的财务资料。二是收购人的资金来源。三是收购的后续计划。其二,要约限定要科学。一是对要约最短期限与最长期限的设定,既给目标公司股东充裕的时间考虑,又照顾了效率。二是如果收购人有意变更要约内容,那么这种变更不仅要及时披露报告,而且应该是朝着有利于目标公司股东方向的。《管理办法》仅规定了程序义务,未规定实体义务,有待完善。三是一般禁止要约的撤回,而赋予目标公司股东要约承诺的撤回权。
  (2)对中小股东利益的特殊保护在对中小股东 利益的特殊保护方面,应当注意四点:其一、全体持有人规则,即收购要约应当向目标公司某类股份的全体持有人发出。其二、比例接纳原则,即当目标公司股东承诺出卖给收购人的股份超过了后者所预定收购的股份时,则不论股东承诺的时间先后,收购人都必须按照相同比例从每个承诺出卖的股东处购买。其三、平等价格原则,即在收购期满前,收购人对任何一个股东提高要约价格,那么提高后的价格对所有股东有效,并且在支付条件上也应给所有股东平等待遇。其四、强制收购剩余股票制度。当收购要约期满,收购人持有的股份达到绝对优势比例时,目标公司的其余股东有权利以同等条件将股份出售给收购人,收购人必须接纳。这实际涉及到对要约收购后续行为的规制。首先在对收购失败的后续行为的规制上,依英国《城市法典》的规定,如系全面收购,一旦要约期满,收购人持有目标公司已发行股份不足50%,即为收购失败。除非发出新的要约,该收购人以后每年购买目标公司股份不得超过一定比例,且在一定期限内(如6个月)不得发出新的收购要约。而《管理办法》对此未作规定,有待完善。其次在对收购成功的后续行为的规制上,《管理办法》未作规定,而《证券法》则界定了75%与90%两个档次。结合收购成功的50%的档次标准,应当明确三个档次的规定。当收购人持有目标公司50%-75%股票时,仅为收购人绝对控股,不存在公司退市和强制出售,其股票可在市场上自由买卖不受任何限制,但据《证券法》关于收购人在六个月内不得买卖该股票的规定,当收购人持有目标公司75%-90%股份时,可以退市或可借鉴国外通行的做法,由证交所安排其超过75g6部分陆续出售,以维持该公司上市资格,切实保障其余股东的利益。收购人持有目标公司90%以上股份时,其余股东可向收购人强制出售所持股票。收购人若完成全面收购,持有目标公司100%的股份,则该公司成为收购人的全资子公司:不再符合上市资格,应予下市。如收购人撤销该公司,则依《证券法》第九十二条的规定属于公司合并,被撤销公司原有股票由收购人依法更换。
  2.对目标公司管理层的规制
  (1)强调目标公司管理层的咨询建议和信息披露义务,以体现和落实其诚信义务。《管理办法》第八、九条作了原则性规定,并在第三十一条到第三十三条作了具体规定,颇为详尽。而且作为公司治理结构完善的重要举措的独立董事制度,起到了相应的作用。
  (2)强调反收购策略的决定权归属于股东大会,其具体策略应当依法执行。《管理办法》未作规定,应依本文第叁部分之论述进行完善。
  (3)建立股东代表诉讼制度,保护股东诉权。股东代表诉讼既可以在要约收购过程中启动,也可在要约收购后对收购人采用。另外,应当借鉴英美国家集团诉讼的制度,建立证券民事赔偿法律制度,以保护中小股东利益。


北安市人民法院 王胜宇
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济南市人民代表大会常务委员会关于修改《济南市城镇企业职工基本养老保险条例》的决定

山东省济南市人大常委会


济南市人民代表大会常务委员会关于修改《济南市城镇企业职工基本养老保险条例》的决定
济南市人大常委会



(1998年4月30日济南市第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议通过 1998年6月12日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二次会议批准)

决定
济南市第十二届人民代表大会常务委员会第一次会议审议了市政府关于《济南市城镇企业职工基本养老保险条例修正案(草案)》的议案,决定对《济南市城镇企业职工基本养老保险条例》作如下修改:
一、第七条第一款修改为:“基本养老保险基金以职工工资总额为基数,按照国家有关规定所确定的一定比例缴纳。”
第三款修改为:“市人民政府可以根据国家有关规定和本市社会经济发展状况、职工工资变动情况适时调整用人单位和职工缴费比例。”
二、第九条增加一款,作为第二款:“职工个人帐户金自一九九六年一月一日起计算。”
三、第十四条修改为:“基本养老保险基金实行收支两条线管理,专户储存,专款专用,任何单位和个人不得侵占和挪用。”
四、第二十五条修改为:“职工到达法定退休年龄退休,缴费年限满十五年以上的,均享受基本养老保险待遇,按月领取基本养老金。”
五、第二十六条修改为:“一九九八年一月一日以后参加工作,缴费年限满十五年的职工退休后,基本养老金按照下列标准计发:
“(一)基础养老金按本市上年度职工月平均工资的百分之二十计发,从社会统筹基金中按月支付。
“(二)个人帐户养老金按职工个人帐户储存额除以一百二十计发,从个人帐户中按月支付。”
六、第二十七条修改为:“一九九七年十二月三十一日前参加工作,缴费年限和视同缴费年限累计满十五年的职工退休后,基本养老企按照下列标准计发:
“(一)基础养老金、个人帐户养老金按本条例第二十六条的规定计发。
“(二)个人帐户建立前的缴费年限和视同缴费年限每满一年,按职工本人指数化月平均缴费工资的一定比例计发过渡性养老金。
“按照前款规定计发基本养老保险金数额低于原应享受养老金标准的,仍按照国家原有关退休规定计发。”
七、增加一条作为第二十八条:“一九九七年十二月三十一日前参加工作,缴费年限和视同缴费年限满十年不满十五年的职工退休后,仍按月发给基本养老金,具体标准按照国家和省有关规定执行。
“一九九七年十二月三十一日前已办理了退休手续的,仍执行原核定的退休待遇。”
八、删去第二十八条的“职工缴费年限不满十年到达退休年龄的,按照以下规定办理:”。
第二十八条第(二)项改为第二十九条,修改为:“一九九七年十二月三十一日以前参加工作,一九九八年一月一日以后到达退休年龄,缴费年限和视同缴费年限不满十年的,不享受基础养老金待遇,其个人帐户中的全部储存额一次性支付给本人,并按个人帐户建立前的缴费年限和视
同缴费年限每满一年发给两个月本人指数化月平均缴费工资的养老金;个人帐户建立后的缴费年限每满一年发给本市上年度一个月的职工平均工资的养老金,一次付清。”
九、第二十八条第(一)项改为第三十条,修改为:“一九九八年一月一日以后参加工作,缴费年限不满十五年到达退休年龄的,不享受基础养老金待遇,其个人帐户中的全部储存额,一次性支付给本人。”
十、第二十九条改为第三十一条,第二款修改为:“职工的离退休年龄和离退休职工的过渡性调节金等其他待遇,按照国家规定执行。”
十一、第三十一条改为第三十三条,增加一款,作为第二款:“用人单位在责令期限内仍未缴纳基本养老保险费和滞纳金的,对用人单位按应参保人数每人一千元以上二千元以下的标准处以罚款;对企业法定代表人处以三千元以上一万元以下的罚款。”
此外,对条款顺序作了相应的调整。
本决定自公布之日起施行。
《济南市城镇企业职工基本养老保险条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1998年6月12日

黄山市中心城区房屋拆迁补偿安置试行办法

安徽省黄山市人民政府


黄山市中心城区房屋拆迁补偿安置试行办法


关于印发《黄山市中心城区房屋拆迁补偿安置试行办法》的通知


各区、县人民政府,黄山管委会,市政府各部门,各直属机构:
  《黄山市中心城区房屋拆迁补偿安置试行办法》已经市政府第十五次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。
         

黄山市人民政府
          2004年3月29日





第一条 为了加强中心城区房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》、《黄山市城市房屋拆迁管理实施细则》,结合中心城区实际情况,就房屋拆迁补偿安置,制定本试行办法。
第二条 在中心城区城市规划区内实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。
第三条 拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。.
本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
第四条 凡属市政建设项目房屋拆迁,拆迁人为市(区)城市建设投资公司;土地收储项目房屋拆迁,拆迁人为市土地发展中心;房地产开发项目房屋拆迁,拆迁人为房地产开发企业。
第五条 拆迁人在申领房屋拆迁许可证前应对拆迁范围内的房屋、被拆迁人等基本情况进行调查摸底,并据此制定出切实可行的拆迁计划和拆迁补偿、安置方案,连同其它申请要件一并提交市房地产管理局申请房屋拆迁行政许可。
第六条 拆迁人在领取房屋拆迁许可证后,可自行拆迁,也可通过公开招标方式择优选择拆迁公司实施拆迁。拆迁人与拆迁公司要明确各自的权利和义务,认真履行自身的职责。
本办法所称拆迁公司,是指已取得市房地产管理局颁发的拆迁资格证书,对被拆迁人进行拆迁动员,组织签订和实施补偿安置协议,组织拆除房屋及其附属物的单位。
第七条 拆迁人应当根据被拆迁人提供的房屋所有权证等有效证件载明的被拆迁房屋面积、用途,对被拆迁人予以补偿、安置。
第八条 城市规划区内集体土地上房屋在2001年9月6日前已开工建设但尚未办妥建房审批手续,凡符合建房条件的,可补办手续后予以补偿。在此之后,未办理建房审批手续的房屋一律视为违法建筑。
具体建房时间由所在地镇政府等相关部门通过调查并张榜公示一周无异议后予以确认。对隐瞒事实、虚报建房时间的被拆迁人和责任人应追究相应责任。
第九条 对祖居及由于历史原因尚未办理房屋所有权证的被拆迁房屋,如被拆迁人能提供相关书证,可作为房屋产权登记申请依据,由负责房屋产权登记的管理部门审查无异议后确定房屋建筑面积和用途。
第十条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用,根据房屋所有权人的申请,经负责房屋产权登记的管理部门变更登记的,按照改变后的用途认定。 .
第十一条 对房屋所有权证等有效证件中未登记房屋用途或原登记为住宅房屋,但实际用途为营业且又未到规划、房屋产权登记管理部门办理变更登记的,按以下原则界定营业性质、面积,并给予补偿:
  一、本办法发布前已累计营业2周年以上(含2周年),且工商、税务登记证齐全,营业执照登记地点、实际营业地点、被拆迁房屋地点必须相一致,经拆迁人现场查勘后确认实际营业面积,其中:
 (一)补偿金额=按住宅房屋评估补偿额×实际营业月数×2%
  增加补偿金额最高不超过按住宅房屋评估补偿额。
  该实际营业面积部分按营业用房标准补偿搬迁补助费及停产停业损失费;
 (二)在城市规划区主次干道非临街两侧及主次干道外的,仍按住宅房屋评估补偿,但对实际营业面积部分按营业用房标准补偿搬迁补助费及停产停业损失费。
 二、本办法发布后,被拆迁人擅自改变房屋用途的,拆迁人在实施房屋拆迁补偿时,按照房屋原用途补偿被拆迁人。
 第十二条 房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除法律、法规另有规定外,被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。
 实行货币补偿的,由拆迁当事人双方协商或由房地产评估机构评估确定被拆迁房屋补偿金额,且拆迁人还须按规定支付搬迁补助费及三个月临时安置补助费(或停产停业损失费)。被拆迁人选择货币补偿的,不得再申请宅基地及享受其它购房优惠政策,拆迁当事人双方在签订拆迁补偿安置协议时,协议中须有此内容条款。
 实行产权调换的,由拆迁当事人双方协商或由房地产评估机构评估确定被拆迁房屋与安置房屋(产权调换房屋)价格,结算产权调换差价。另拆迁人须按规定支付搬迁补助费,且拆迁人除提供安置房屋外,如安置房屋非现房的还须安排周转房屋或按规定支付被拆迁人临时安置补助费。
 对住宅房屋实行产权调换的,经拆迁当事人双方协商一致,安置房屋与被拆迁房屋差价结算方式可按以下原则执行:
 一、安置面积标准:被拆迁房屋与安置房屋属同一级地段的中心城区地段等级划分表附后,按“拆一安一”原则安置(即安置房屋与被拆迁房屋建筑面积相同);被拆迁房屋地段好于安置房屋地段的,由一级地段安置到二级地段,安置面积标准在“拆一安一”基础上增加8%,由二级地段安置到三级地段增加5%,由一级地段安置到三级地段增加13%。反之,安置房屋地段好于被拆迁房屋地段的,安置面积标准按以上比例同幅度递减;
 二、差价结算方式
 在安置面积标准范围内,由被拆迁人支付拆迁人产权调换差价。
 超出安置面积标准在5平方米以内(含5平方米)的,按安置房屋造价(包括土地成本、前期费用等)结算(由物价部门审核确定),超出建筑面积在5平方米以上的,超出部分按安置房屋市场价结算。安置房屋建筑面积不足安置面积标准部分,由拆迁人按安置房屋市场价支付被拆迁人。
 第十三条 市政建设、土地收储项目房屋拆迁,对商业、办公、生产、仓储等非住宅房屋实行货币补偿,一般不作产权调换,但对符合城市规划要求及有关政策规定的,被拆迁人可以向相关部门提出申请,经审批核准后异地重建。
 对住宅房屋被拆迁人可选择货币补偿或产权调换。选择产权调换的,原则上统一进入安置小区,实行异地安置。
 第十四条 房地产开发项目房屋拆迁,被拆迁人如选择产权调换,具备条件的,应当原地回迁安置,不具备原地回迁安置条件的,可异地安置,但拆迁人必须提供安置房屋。
 第十五条 拆迁人提供的安置房屋应当符合国家质量安全标准,且产权明晰,可在房地产市场自由上市交易。
 第十六条 房屋拆迁补偿安置协议签订后,拆迁人应当按协议对被拆迁人实施补偿安置,被拆迁人要及时将房屋所有权证与土地使用权证送交拆迁人,由拆迁人到原发证机关办理证件注销手续。
 第十七条 各类房屋附属物,房屋装潢补偿标准按已发布的黄房办字[2003]第67号文执行。该文中未列入的补偿项目可由拆迁当事人双方协商确定补偿金额。
 第十八条 本办法由市房地产管理局负责解释。
 第十九条 本办法从发布之日起执行。附:
 一中心城区商业房屋地段等级划分表(摘自黄房办字[2003]第67号文);
 二中心城区住宅和其它房屋地段等级划分表(同上);
 三中心城区房屋建安重置价格表;
 四中心城区被拆迁房屋成新率标准;
 五中心城区住宅房屋产权调换差价换算表。



(一)中心城区商业房屋地段等级划分表

地段等级 地段范围


一级 延安路(老大桥头至新安北路) 老街(老大桥头至老街牌楼)
新安北路(电信大楼至滨江路) 滨江路(下马路至丰华大市场)
栗园路(黄山路至利民路) 长干西路(丰华大市场至跃进路)
丰华西路[暂定](滨江路至长干西路) 跃进路(黄山路至长干路)
新园路(跃进路至阜上路) 黄山路(全线)
利民路(全线) 前园路(环城北路至长干路)
二级
戴震路(黄山学院至西镇桥) 西镇街(全线) 华山路(全线)
滨江路(除一类地段以外路段) 上马路、中马路、下马路、环城北路(仙人洞至屯光大盘) 黄山园步行街(前园路至汽车站)
阜上路(全线) 安东路(黄山路至新安江边)
新园路(阜上路至金地花园) 荷花路(全线)
上塘路(全线) 丰华西路[暂定](长干西路口至柏树路)
丰华东路[暂定](滨江路至长干西路)
华馨园、宇隆商贸城、青春商贸城、惠中花园除一类以外全部
新安北路(梦园 至电信大楼)
新安南路(新安江边至红星路) 阳湖东路(新安大桥至阳湖镇政府)
徽山路(全线) 栗园路(利民路至滨江路)
柏树路(栗园路至卫校) 仙人洞路(环城北路至黄山路)
跃进路(长干路至滨江路) 长干中、东路(全线)
前园南路(长干路至黄口桥) 股份大道路(全线)



三级    除上述以外的地段



(二)中心城区住宅和其它房屋地段等级划分表


地段等级  
区域范围


一级 东至股份大道;南至新安江;西至老大桥;北至华山宾馆、华山岭顶、老虎山、长春巷、西杨梅山、市路桥工程处以南沿徽山南山脚、尖山南山脚、尖山东山脚、仙人洞西山脚、仙灵公司、沿环城路至屯光大转盘
二级
东至屯溪贮木场、湖边村、沿新安江北岸至翻板坝;南至黄山学校、黄山旅游度假区(黄口)全部,阳湖洽阳村全部,红星路(含黄山花园)、干休所、嵇灵山北山脚至率水大桥(含黄山学院南校区)、沿路至机场大道交汇处、金山南山脚、西山脚至黄山学院北校区(含)、民航住宅区、武警部队、华电宾馆、建国宾馆、黄山口岸、横江桥至铁路线以南区域、沿铁路支线至贮木场范围内除一级地段以外地段



三级 除上述以外的地段



(三)中心城区房屋建安重置价格表

结构类型 房屋建安重置价格(元/M2) 结构标准
钢混 840.00 钢筋砼框架、排架梁柱承重和混合结构承重体系,标准砖围护墙体,现浇或预制楼板;平面布 局合理;中级及其以上等级室内、外装饰标准;安装中级及其以上等级室内、外门窗;设施、设备配套且齐全。
砖混一等 755.00 砖墙和钢筋砼承重结构体系;平面布局合理;中级及其以上等级室内、外装饰标准;设施、设备配套且齐全
砖混二等 720.00 砖墙和钢筋砼(或预制砼)承重结构体系;平面布局 基本合理;普通等级室内、外装饰标准;安装普通等级室内、外门窗;设施、设备基本配套、基本齐全。
砖木一等 715.00 砖木结构承重体系、瓦屋面;标准砖维护墙。木结构材料规整。材质中、上等级;砖木结构制作安装工艺中、高级;中级及其以上等级的室内、外装饰标准;平面布局合理;设施、设备配套且齐全。
砖木二等 675.00 砖木结构承重体系、瓦屋面;普通砖墙,木结构材料、材质一般 ;砖木结构制作安装工艺普通;普通等级室内、外装修标准;平面布局基本合理;设施、设备基本配套、基本齐全。
砖木三等 625.00 砖木结构承重体系、瓦屋面;普通砖墙,木结构材料、材质一般 或较低等级;砖木结构制作安装工艺简单;室内外装饰普通或无装饰;平面布局不太合理;设施、设备不配套且不齐全。
简易 255.00 土坯、砖坯、竹木等简易结构承重体系,瓦屋面或石棉瓦或油毡或玻璃钢瓦等屋面;室内外普通装饰或无装饰;设施、设备不配套、不齐全。


说明:上述房屋建安重置价格基于以下条件:
(1)建筑物全新状况,达到合格等级质量标准,能满足一般使用功能。
(2)本房屋建安重置价格不包含房屋室内外装修费用,室内外装修费用补偿由拆迁人与被拆迁人协议补偿。
(3)本房屋建安重置价格不包含土地取得费用(包括建房审批手续费、管理费、耕地占有税等相关费用)。
(4)标准中的单位是每平方米建筑面积单价。


(四)中心城区被拆迁房屋成新标准


建筑年代(以房屋竣工时间为准)
3年以内(含3年) 3-7年 7-12年 12-20年 20年以上
成新系数 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6


(五)中心城区住宅房屋产权调换差价换算表
单位:元/平方米建筑面积



注:以上表格使用期至2004年12月31日。原则上每年调整一次,在新的标准未公布前,可参照以上表格延续使用。




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