最高人民法院关于认真学习贯彻《中共中央关于进一步加强人民法院、人民检察院工作的决定》的通知

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【摘要】 伴随着社会进步、城市发展和公共利益的需求，土地征收时代全面到来。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（本文简称“《征收条例》”）的出台施行，加强了对房屋所有权人的利益保护，对公权利推进征收起到效果，与此同时对房屋承租人的权利保护被忽略。这引发房屋所有权人和房屋承租人的权益之争，以非住宅为代表的承租人在权益博弈时势必影响征收工作的顺利进行。本文拟就现有法律框架下，如何保护征收中房屋承租人的利益问题，做以初步探究。

【关键词】 房屋土地 征收 承租人 权利保障

随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。
房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。
一、案例和分析
1、案例
某制造厂（承租人）租赁一片厂区（出租人），签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。
2、案例分析
拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。
第一、本案例中承租人应为拆行补偿合同主体
《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年（即2001年公布）的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”）和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。
第二、拆迁补偿主体的确定。
（1）部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。
（2）停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。
（3）搬迁补助费应给予承租人。因为，根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。
本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。
二、承租人在房屋征收与补偿中的地位
在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。
1、承租人现实成因和影响。
第一、形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
第二、拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。
第三、以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。
2、承租人在征收中的重要性。
显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。
3、房屋征收补偿协议主体的立法现状。
第一、《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。
无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。
但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。
这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。
第二、《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。
《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。
《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。
4、房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力。
第一、行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从，让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二、对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障。
1、作为房屋居住人之权利保障现状。
我国现行法律并无居住权的法律明确规定,2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。
进步在于，征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。
权利保障缺失在于，现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如，出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。
2、 “适足居住权”人权理论之运用。
我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。
3、被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系。
法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整是无可厚非。
湖北省武汉市人民政府办公厅


武政办〔2005〕127 号

市人民政府办公厅关于印发武汉市电力需求侧管理实施办法（暂行）的通知

各区人民政府， 市人民政府各部门：

《武汉市电力需求侧管理实施办法（暂行）》已报经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二00五年十月二十四日



武汉市电力需求侧管理实施办法（暂行）

第一条 为进一步贯彻党中央、国务院关于落实科学发展观，建设节约型城市，构建和谐社会的战略部署，根据《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国电力法》以及《国家发展改革委员会、国家电力监管委员会加强电力需求侧管理工作的指导意见》（发改能源〔2004〕939 号）和《湖北省电力需求侧管理实施办法（暂行）》，结合我市电力管理工作的实际，特制定本办法。

第二条 电力需求侧管理是指通过采取有效的激励措施，引导电力用户改变用电方式，提高终端用电效率，优化资源配置，改善和保护环境，实现最小成本电力服务所进行的用电管理活动，是促进电力工业与国民经济、社会协调发展的一项系统工程。

第三条 由市经委、市发展改革委按照各自职责，负责组织实施、协调和推进全市电力需求侧管理工作。

（一）根据国家产业政策和相关规定，制定市电力需求侧管理工作的规划及目标，建立大电力用户能源效率评价制度。

（二）组织制定电力需求侧管理制度、标准和规则，建立健全电力需求侧管理运行机制，加强负荷管理、节电管理和安全管理。

（三）利用经济、技术及必要的行政措施等多种手段，充分调动供电企业、发电企业、电力用户及能源中介机构等各方积极性，共同参与，共享收益，以取得最佳的社会效益和经济效益。

各区人民政府、武汉经济技术开发区和武汉东湖新技术开发区管委会应积极配合支持推动本辖区电力需求侧管理工作。

第四条 供电企业是电力需求侧管理工作的实施主体，受市人民政府委托研究制定电力需求侧管理规章、标准、规划及提出政策建议，并在电力系统建设和运行管理中落实电力需求侧管理的各项工作。

第五条 电力用户要增强节能意识和环保意识，制定节电措施，积极采用高效节电技术和产品，优化用电方式，提高能源效率，减少电力消耗，并配合落实各项负荷管理措施。大电力用户是电力需求侧管理的重要参与者，要根据能源效率评价制度要求，定期上报能源消耗指标，配合做好能源效率评价工作。

第六条 大力推广下列高效节能、蓄能以及负荷管理的技术、工艺和产品：

（一）绿色、节能照明技术、产品及节能型家用电器；

（二）高效风机、水泵、电动机、变压器的应用技术；

（三）大功率低频电源冶炼技术；

（四）蓄冷、蓄热技术和产品；

（五）交流电动机调速节电技术；

（六）电力负荷管理技术；

（七）其它相关节电技术和产品。

第七条 为有效管理高峰负荷，减少拉闸停电损失，对 315 千伏安及以上装机容量的电力用户，须接入全市电力负荷管理系统。安装在用户侧的电力负荷管理系统终端设备的购置、安装、调试等一次性投入费用的承担，按《湖北省电力需求侧管理实施办法（暂行）》执行。终端设备投入运行后，由供电企业负责管理和维护。

第八条 国家规定的 9 类高耗电产品（电解铝、硅铁、电炉钢、黄磷、合成氨、烧碱、聚乙烯、电石、水泥）生产企业，应自觉遵守国家有关合理用电及产品电耗定额的规定，努力降低单位产品电耗；单位产品电耗超过定额标准的企业，供电企业可依照法定程序在电力供应紧张时，对其先行实施限电。

第九条 禁止在新建和改（扩）建项目中，使用国家明令淘汰的高耗电生产工艺、产品和设备，对正在使用的电力用户，要严格按照国家产业政策有关规定限期淘汰。在淘汰期限内使用高耗电生产工艺、产品和设备的企业，不得新增和扩产，供电企业不得受理其电力报装和增容申请。

第十条 倡导、鼓励大型骨干企业和社会各界认购、使用绿色能源。采取经济激励政策，鼓励重点用能单位采用余热发电等技术提高能源使用效率。大力推进建筑节能，严格新建、改（扩）建及技改项目节能设计规范，将节能审定纳入建设项目审定的必要内容和程序，鼓励使用节能技术、材料和产品。

第十一条 全市各企业事业单位、机关、学校、社会团体和社区要开展多种形式的节电活动，采取有效举措节约用电。对此，党政机关要率先垂范。

（一）提倡全市空调用户在夏季将室内温度控制在 26℃ 以上，冬季将室内温度控制在 18℃ 以下。党政机关、企业事业单位一般应在早 9 点后开空调，晚 17 点前关空调，下班后关闭电灯、计算机，阳光充足时，关闭室内照明。

（二）供电企业启动电力负荷控制紧急预案时，关闭全市所有景观灯和大型广告灯。

（三）指导和支持大型商场、宾馆、饭店、医院、体育馆、会议中心、办公楼、娱乐场所的中央空调系统进行高效制冷（热）、送水和送风技术的节电技术改造，并鼓励使用天然气、热力、蓄能空调。有计划地推进路灯节能改造。

第十二条 根据全市电力供需特点，采取经济激励政策引导电力用户移峰填谷、节约用电，继续实施电网销售环节峰谷电价、分时电价和蓄能电价，积极贯彻实施省电力需求侧管理工作相关的各项电价激励措施。

第十三条 电力需求侧管理所需资金的来源：

（一）从实施电力需求侧管理产生的效益中提取；

（二）通过调整电价政策及其它渠道筹集；

（三）从政府财政预算中列支。

第十四条 电力需求侧管理资金的使用范围：

（一）开展电力需求侧管理的宣传、培训，组织示范项目；

（二）电力负荷管理系统的建设与维护；

（三）对电力用户开展节电、负荷管理项目的建设与改造实行补贴；

（四）实行可中断负荷的经济补贴；

（五）支持节电产品、技术的研究开发和推广应用；

（六）电力需求侧管理工作的其它开支。

第十五条 促进能源替代和资源综合利用。充分利用天然气到汉的有利条件，实施冬暖夏凉工程，发展热、电、冷三联供工程；推广太阳能热水器、太阳能光电技术等太阳能利用技术，发展生活垃圾发电等综合利用项目。

第十六条 组织供电企业制订电力需求侧管理错峰方案，按照先错峰、后避峰、再限电、最后拉闸的原则，实现紧急情况下（电力系统超计划用电和电力系统紧急事故情况下）有序拉闸限电。当用电需求超过电网供电能力或电力系统出现紧急事故时，供电企业要按政府批准的“电力系统超计划用电限电序位表”和“电力系统事故紧急限电序位表”实施拉闸限电，并事先通知电力用户。在电力供应紧张时期，供电企业的工作人员更应做到耐心、细致、周到地服务。

第十七条 在电力供需紧张情况下，按下列顺序优先保证供电：

（一）城乡居民生活、重点部位和重要单位用电；

（二）城市重要基础设施和抢险救灾用电；

（三）农村灌溉和重点企业用电。

重点部位和重要单位的具体名单由市经委会同相关部门向供电企业提供。

第十八条 开展全市电力负荷预测工作，并按分级实施的原则，建立绿、黄、橙、红、黑五色预警模式进行缺电预警，保证全市的电力供需平衡。五色电力供应预警模式：

（一）绿色状态表示电力供应正常；

（二）黄色状态表示电力供应缺口小于总用电负荷的 2% ，城市处于轻微缺电状态，通过启动相应错、避峰方案，可基本满足居民和重点单位用电；

（三）橙色状态表示电力供应缺口是总用电负荷的 2?D10% ，城市处于中度缺电状态，所有错、避峰措施均已实施到位，还需通过限电方式控制用电负荷；

（四）红色状态表示电力供应缺口是总用电负荷的 10?D20% ，城市处于严重缺电状态，实行按城区轮休让电计划；

（五）黑色状态为电力供应缺口大于总用电负荷的 20% ，电力供应极度紧缺，此时，应在市人民政府的主导下启动特别应急措施，实行多城区轮流拉闸方案。

第十九条 市经委负责通过政府网站或者其它媒体向社会公开下列供用电信息：

（一）电力供应紧张时期全市用电负荷、供电电量情况；

（二）电力供应紧张时期的分区轮休让电方案；

（三）电力供应紧张时期政府实施的压限电措施；

（四）电力供应紧张时期电力供求形势；

（五）电力用户需求侧管理的有关信息；

（六）按有关规定应当公开的其它信息。

第二十条 确保主网和电力设备安全。供电企业应制订保主网安全、保设备安全的具体方案，确保电网安全稳定运行，特别是应制订已超负荷运行的线路和设备安全的应急预案，必要时，采取断然措施，避免故障和缺电重叠；在电力供应紧张情况下，要临时增加抢修维护人员和抢修设备，建立高效的反应机制，及时处理各种事故；编制电力系统防全停措施预案和电网零启动方案。

第二十一条 政府无线电管理部门应对电力负荷管理系统所用的无线电通信频点给予支持。

第二十二条 加强电力需求侧管理政策、标准、知识、技术等方面的培训，促进电力需求侧管理工作有效开展。供电企业应组织需求侧管理的培训工作，强化企业有关人员的服务意识，掌握技术标准，提高业务能力。

第二十三条 大力开展电力需求侧管理和节约用电的宣传工作。利用各种宣传手段，向全社会广泛深入地宣传电力需求侧管理的理念、意义、作用以及技术、产品和成功案例，为电力用户提供电力需求侧管理技术信息和经验，引导电力用户采用科学的用电方式和先进的用电技术。广泛宣传节电知识，增强节电意识，在全社会形成良好节电氛围。

第二十四条 在市人民政府领导下，由市经委牵头组织有关部门及供电企业组成市电力需求侧管理工作联席会议，统一协调本实施意见的有关工作，定期对有关部门进行检查，并将工作落实情况定期向市人民政府报告。

第二十五条 本办法由市经委负责解释。

第二十六条 本办法自印发之日起施行。