全国人民代表大会常务委员会关于改期召开第二届全国人民代表大会第一次会议的决议

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山东省青岛市人大常委会


青岛市城市私有房屋管理办法



　　(1991年1月26日市十届人大常委会第二十次会议通过　1991年3月15日省七届人大常委会第二十次会议批准　1991年3月25日市人 大常委会公告公布
　　根据1994年10月12日省八届人大常委会第十次会议批准的1994年9月24日市十一届人大常委会第十三次会议《关于修改〈青岛市环境噪 声管理规定〉等十九件地方性法规适用范围的决定》第一次修正
　　根据1997年8月16日省八届人大常委会第二十九次会议批准的1997年5月23日市十一届人大常委会第十一次会议《关于修改〈青岛市城市私有房屋管理办法〉等十一件地方性法规行政处罚条款的决定》第二次修正
　　根据2001年7月19日市十二届人大常委会第二十八次会议《关于修改〈青岛市古树名木保护管理办法〉等九件地方性法规部分条款的决定》第三次修正)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总　　则

　　第一条　根据国务院《城市私有房屋管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。
　　第二条　本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区及建制镇。
　　第三条　市房产管理部门是市人民政府管理城市私有房屋的行政主管机关。
　　各县级市、区房产管理部门按照管理权限负责本辖区内城市私有房屋的管理。
　　第四条　公民对其合法拥有的城市私有房屋依法享有占有、使用、处分和收益的权利;任何单位或他人不得毁坏、侵占、妨碍或非法查 封、没收。
　　任何人不得利用城市私有房屋危害公共利益、损害他人合法权益 。
　　第五条　因国家建设需要征用拆迁城市私有房屋时,房屋所有人和使用人应服从国家建设的需要,按期搬迁。
　　建设单位应按房屋拆迁管理的规定,给房屋所有人合理的补偿,并妥善安置房屋使用人。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章　所有权登记
　　
　　第六条　城市私有房屋所有人须按规定到房产管理部门办理房屋所有权登记手续。房产管理部门应在审查确认其所有权后,发给房屋所 有权证。
　　对数人共有的城市私有房屋,发给共有人共同共有或按份共有的房屋所有权证。
　　房屋所有权证具有法律效力。
　　第七条　新建和翻建、改建、扩建的城市私有房屋,房屋所有人应在工程竣工后三十日内,办理房屋所有权登记或房屋现状变更登记手续 。
　　因买卖、赠与、交换、继承、分家析产等原因需转移城市私有房屋所有权的,房屋所有权应自有关文书成立之日起三十日内,办理房屋所有权转移登记手续。
　　第八条　办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须交验居民身份证并分别提交下列文书、资料:(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋:规划管理部门核发的建设工程规划许可证、建筑图纸等;(二)购买的房屋:原房屋所有权证、房屋买卖合同及所买卖房屋的平面示意图、缴纳契税的凭证;(三)受赠的房屋:原房屋所有权证、赠与或遗赠文书、缴纳契税的凭证;(四)交换的房屋:交换各方的房屋所有权证、交换房屋协议、缴纳契税的凭证;(五)继承的房屋:原房屋所有权证、继承遗产文书、缴纳契税的凭证;(六)分家析产的房屋:原房屋所有权证、分家析产文书、缴纳契税的凭证。
　　第九条　所有权不清的城市私有房屋或前条所列文书、资料不全的城市私有房屋,暂缓登记。暂缓登记期限不得超过一年。
　　房屋产权有纠纷,房产纠纷仲裁机构或人民法院已受理的,在裁决书或判决书生效后,予以登记。
　　第十条　房屋所有权证严禁涂改、伪造。
　　房屋所有权证遗失,房屋所有人应报告房产管理部门,并登报声明作废。房产管理部门在登报的一个月后,审查确认房屋产权无异议的,予以补发房屋所有权证。
　　第十一条　城市私有房屋倒塌或获准拆除的,房屋所有人应自房屋倒塌或拆除之日起三十日内,到房产管理部门办理房屋所有权证注销登记手续,缴销原房屋所有权证。不按规定办理注销登记手续的,其房屋所有权证作废。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章　买　　卖
　　
　　第十二条　买卖城市私有房屋,买卖双方须到房产管理部门办理房产交易监理登记手续,并按规定缴纳契税。
　　严禁任何单位和个人私买私卖、倒买倒卖城市私有房屋。
　　第十三条　买卖城市私有房屋,买卖双方须签订房屋买卖合同。
　　委托他人代办房屋买卖,须出具经过公证的委托书。
　　第十四条　房屋所有人出卖共同共有的房屋,须提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明;出卖已出租的房屋,须提前三个月通知承租人 。
　　出卖城市私有房屋,在同等条件下,房屋共有人或承租人有优先购买权。但房屋共有人或承租人接到房产管理部门的通知后不按时限回 复的,视为放弃优先购买权。
　　第十五条　机关、财政拨款的事业单位购买私有房屋,在市南区、市北区、四方区、李沧区的,应当到市房产管理部门登记备案;在其他区、县级市的,应当到所在区、县级市房产管理部门登记备案。
　　第十六条　有下列情形之一的城市私有房屋,不得买卖:(一)卖方无合法房屋所有权证的;(二)房屋产权有纠纷的;(三)房屋已列入规划改造范围,且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的;(四)人民法院限制产权转移的。
　　第十七条　买卖城市私有房屋,由买卖双方按照以质论价的原则, 参照本市房产交易估价标准协商议定价格。
　　第十八条　凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房产管理部门。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章　租　　赁

　　第十九条　租赁城市私有房屋,出租人和承租人须签订租赁合同,并到房产管理部门办理租赁监理登记手续。
　　出租共同共有房屋,须房屋共有人同意。
　　第二十条　外地人员来本市务工、经商租用城市私有房屋的,须凭本人居民身份证和所在地乡镇以上人民政府出具的证明,办理租赁监理登记手续;外地单位来本市租用城市私有房屋,须凭本市有关部门的批准文件,办理租赁监理登记手续。
　　第二十一条　城市私有房屋有下列情形之一的,不得出租:(一)无合法房屋所有权证件的;(二)房屋产权有争议的;(三)房屋有倒塌危险的;(四)按国家有关规定不能出租的。
　　第二十二条　房屋出租人应按租赁合同约定的时间,将出租的房屋交承租人使用;承租人应按租赁合同爱护房屋及附属设施,并按时缴纳租金。
　　承租人对合法承租的房屋有依法使用、不受侵犯的权利;租赁期满,出租人继续出租该房屋时,原承租人有优先租用的权利。
　　租赁期间,承租人死亡,共同居住人继续履行租赁合同;租赁期间,房屋所有权发生转移的,新的房屋所有人应继续履行租赁合同。
　　第二十三条　城市私有房屋租金标准,由市人民政府制定。租赁双方按照租金标准协商议定。
　　出租人收取租金,须使用税务部门统一印制的收据。
　　第二十四条　承租人以所承租的城市私有房屋与他人互换房屋,须事先征得房屋所有人同意。房屋所有人如同意承租人的要求,应出具同 意换房的书面证明。
　　承租人与他人互换房屋后,原租赁合同终止;房屋所有人和新承租人须按照本办法的有关规定重新签订租赁合同。
　　第二十五条　承租人需变更房屋用途或增减房屋内原有设施,须征得出租人同意,双方应签订书面协议。
　　第二十六条　租赁合同终止时,承租人应将房屋退还出租人。租赁期满,租赁双方同意续租,双方应续签租赁合同。
　　租赁期满,承租人确无法解决住房的,出租人应当酌情延长租赁期限。
　　第二十七条　承租人有下列行为之一,出租人有权解除租赁合同: (一)利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的;(二)擅自将承租的房屋转租、转让或互换的;(三)擅自改变房屋用途或损坏房屋结构且不恢复原状的;(四)累计拖欠租金六个月以上的。
　　
　　　　　　　　　　　　第五章　修缮第二十八条　房屋所有人对自住或出租的房屋 ,应经常检查、维修,确保居住和使用安全。
　　
　　房产管理部门应会同当地街道办事处(镇人民政府)检查、督促房屋所有人及时维修房屋。
　　城市私有房屋所有人,应按城市市容管理的统一要求,整修其房屋 。
　　第二十九条　出租的城市私有房屋的维修费用,由出租人承担;出租人确无力承担的,可与承租人协商,由承租人垫付部分或全部维修费。承租人垫付的费用,可折抵租金或由出租人分期偿还。
　　共同共有的城市私有房屋或房屋共用部位及设施的维修费用,由房屋共有人按其房屋建筑面积所占比例合理分担。
　　第三十条　在租赁合同有效期间,房屋所有人翻建或大修房屋,需要承租人临时搬迁的,租赁双方可签订临时搬迁协议,临时搬迁期间承租人停付房租,房屋修复后,房屋所有人不得拒绝承租人回迁。
　　第三十一条　经房产管理部门鉴定,确认有倒塌危险的房屋,房屋所有人须在限期内维修加固、翻建或拆除。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章　代　　管

　　第三十二条　城市私有房屋所有人,因离开房屋所在地或其他原因不能管理房屋时,可委托代理人管理。
　　受托人须依法按委托协议进行代管活动。
　　第三十三条　对有下列情形之一的城市私有房屋,房产管理部门可 宣布实行代管:(一)房屋所有人下落不明,且无合法代理人的;(二)房屋 所有权不清的;(三)超过暂缓登记期限的;(四)按国家有关规定应实行代管的。
　　房产管理部门代管的房屋,因不可抗力遭受损失的,不承担赔偿责任。
　　第三十四条　房屋所有人申请发还由房产管理部门代管的房屋,必须出具原房屋所有权证或其他证件,且无产权纠纷;经房产管理部门审查核实后,予以发还。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第七章　法律责任
　　
　　第三十五条　对违反本办法有关规定的,由房产管理部门分别按下 列规定处理:(一)不按规定期限办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续的,除责令其补办手续外,可处以五十元以下的罚款;(二)未办理租赁监理登记手续而出租城市私有房屋的,除责令其补办租赁 监理登记手续外,可处以五十元至一百元的罚款;(三)对私买私卖城市 私有房屋的,除责令买卖双方补办有关手续、缴清各种税费外,对原房 屋所有人按房屋交易契税一至三倍处以罚款;(四)对涂改、伪造或以欺 诈手段骗取房屋所有权证的,除吊销其房屋所有权证外,并视情节,处以一百元至五百元的罚款;(五)对出租的城市私有房屋不及时维修而致使 承租人的人身及财产受到损失的,房屋所有人应承担相应的法律责任。
　　第三十六条　房产管理部门作出的处罚决定,应发出行政处罚决定书。
　　第三十七条　当事人对房产管理部门的处罚决定不服的,可在接到处罚决定书之日起十五日内,向作出行政处罚决定的房产管理部门的上级行政机关申请复议,复议机关应在接到复议申请书之日起六十日内作出复议决定;对复议决定仍不服的,可在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到行政处罚决定书后依法直接向人民法院起诉。
　　对逾期不申请复议或不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的房产管理部门申请人民法院强制执行。
　　第三十八条　当事人因城市私有房屋的产权、买卖、租赁、交换 、修缮等发生纠纷的,可向仲裁机构申请仲裁,也可直接向人民法院起诉。
　　第三十九条　违反本办法,触犯《中华人民共和国治安管理处罚条 例》的,由公安机关给予治安处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十条　房产管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊或玩忽 职守的,由有关部门视其情节给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附　　则

　　第四十一条　对外国人在本市的私有房屋的管理,按照国家关于外国人私有房屋管理的规定执行。
　　第四十二条　本办法具体应用中的问题,由市房产管理部门负责解释。
　　第四十三条　本办法自1991年7月1日起施行。

【案情】


2008年10月，彭某到武汉市某食品经营部（以下简称食品部）从事搬运工作，食品部以每天50元的工资标准按月发放彭某工资。2009年11月13日早晨6时左右，彭某在食品部从事搬运过程中突感头晕，食品部安排其在经营部休息，未见好转后派人送其到医院就诊，经诊断为脑出血、脑疝形成、高血压3级。上午11时彭某家人将其从医院接回家中，下午4时彭某死亡。2010年1月，彭某之妻朱某向劳动争议仲裁委员会提出书面仲裁申请，请求确认彭某与食品部之间存在劳动关系。2010年3月，劳动争议仲裁委员会裁决双方存在事实劳动关系，食品部不服仲裁裁决向人民法院起诉。一审法院判决确认彭某与食品部存在事实劳动关系，食品部不服提起上诉。二审法院认为劳动关系属于身份权的范畴，鉴于身份权与人身权不可分离，朱某非确认劳动关系之诉的适格当事人，因此裁定驳回起诉。朱某对终审结果不服，向上一级法院申请再审。第一次再审维持了二审法院的裁定，朱某再次申请再审，最终第二次再审撤销了终审的裁定，维持了一审法院的判决。


【分歧】


本案是一起较为典型的劳动者死亡后劳动关系确认之诉，之所以不同审级的法院对本案的裁判结果不同，是因为对于劳动者死亡后对劳动者及其近亲属合法权益如何进行保护存在两种不同的裁判思路。


第一种裁判思路认为，本案案由为确认劳动关系纠纷，请求确认的事项属于身份权的范围。身份权是自然人因具有特定的身份而依法享有的民事权利，是自然人依法享有的与其人身不可分离、无直接财产内容的民事权利。鉴于身份权与人身不可分离的特征，相应的请求权只能由本人行使。以劳动关系存在与否为审理对象的确认之诉中应当由劳动关系的双方作为当事人，否则存在当事人不适格的程序问题。劳动者近亲属主张确认劳动关系，其目的并非单纯止于确认之诉，通常是为后续向用人单位主张工伤待遇赔偿做准备。根据《工伤保险条例》的相关规定，劳动者近亲属作为工伤待遇赔偿纠纷的适格当事人，有权直接向法院起诉，要求用人单位承担因未参加工伤保险而导致的相关待遇赔偿责任。对于双方争议的事实劳动关系存在与否的问题，可以在工伤保险待遇纠纷中作为事实问题进行审查，没有必要单独成诉。


第二种裁判思路认为，应当在劳动者死亡后赋予其近亲属参加劳动关系确认之诉的权利。劳动者的权利范畴分为两个层面：在人身权方面，具有自由择业权、劳动安全权、休息休假权、民主管理权等，这些权利与劳动者的人身紧密相连，具有人身专属性，一旦权利主体消亡，这些权利也随之而消灭；在财产权方面，具有获得劳动报酬权、福利权和社会保障权等，这些财产性权利可以与人身相分离，在劳动者死亡后可以作为遗产或死者近亲属固有权利进行分别处理。劳动者死亡后其近亲属主张事实劳动关系成立，其目的不是为保护劳动权利中的人身性权利，而是为取得工亡待遇赔偿做准备，带有明显的主张财产性权利的动机。因此，应当赋予死亡劳动者近亲属参与确认之诉的权利，以充分保护其合法权益。司法实践中，对于事实劳动关系的审查一般根据《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》中的相关规定，由劳动者一方提供如工资支付凭证、工作证、工作服、招工招聘表等物品，对事实劳动关系的存在进行初步举证；如用人单位否认存在事实劳动关系，则应提供反证予以证明。在这一审查过程中，据以认定事实劳动关系存在与否的证据均是客观存在的，并不因劳动关系的一方主体消亡而影响其对于既往事实的证明力。因此，即使劳动者本人死亡，由其近亲属代为主张事实劳动关系也不存在案件审理中事实无法固定的问题。


【评析】


综合以上两种裁判思路不同考量因素的分析，笔者最终较为倾向于第二种裁判思路，且认为在劳动者死亡后不仅应当赋予死者近亲属参加劳动关系确认之诉的权利，还应当赋予其代为主张劳动者生前财产性权利的诉讼权利。主要原因在于：


首先，劳动关系确认之诉的终极目的具有财产性特征。当事人提起劳动关系确认之诉其深层次原因是为最终获得劳动者生前财产性权利和死亡劳动者近亲属的工亡待遇赔偿，诉讼目的并非为保护死亡劳动者生前的身份性劳动权利。从这一终极诉讼目的出发，赋予死亡劳动者近亲属相应的诉权，符合当事人的诉讼期望，有利于保护死者生前的相关权益。况且，工亡待遇赔偿之诉中无法解决劳动者生前财产性权利的保护问题。劳动者死亡后其近亲属提起的工亡待遇赔偿之诉中，有时附带包含了死者生前的财产性权利主张，如要求支付拖欠的工资、未签订书面劳动合同的双倍工资、未缴纳养老保险的赔偿等。这些财产性权利的享有主体是死亡的劳动者，而工亡待遇赔偿之诉中直接权利主体为死亡劳动者近亲属，因此不首先解决劳动关系确认的问题，就不能对死亡劳动者生前的财产性权利予以处理，最终将导致用人单位应承担的法律责任因劳动者的死亡而被逃脱。


其次，人民法院不具有在民事诉讼中进行工伤认定的司法权限。劳动者近亲属提起的工伤保险待遇赔偿之诉中必然涉及到工伤的认定，《工伤保险条例》中明确规定，工伤认定的法定部门是工伤保险行政部门。工伤认定作为国家工伤保障制度的重要内容，是法定机关对劳动者所受损害进行的定性处理，属于行政权行使的范围。司法权与行政权各有其明确的行使边界，人民法院应当遵守司法权行使的界限，不应在无法定依据的情况下跨界行使权利。


最后，赋予死亡劳动者近亲属参诉的诉权符合当前强化当事人诉权保障的主导思想。新修改的民诉法不仅从量上扩展了诉权的范围，如增加了公益诉讼等，而且从质上丰富了诉权的内涵，完善了保障诉权得以实现的各项机制。在此大环境下，笔者认为，严格地限制当事人诉权的做法与当前强化当事人诉权保障的司法改革思路不相融合。


（作者单位：湖北省武汉市中级人民法院）