大连市人民政府办公厅印发关于对大连市行政审批服务中心行政事业性收费实行票款分离管理规定的通知

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国务院


国务院办公厅转发中国人民银行关于进一步做好农村信用社管理体制改革工作意见的通知
国务院


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《中国人民银行关于进一步做好农村信用社管理体制改革工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
国务院办公厅
一九九七年六月五日

关于进一步做好农村信用社管理体制改革工作的意见

（中国人民银行 一九九七年五月七日）


根据《国务院关于农村金融体制改革的决定》（国发〔1996〕33号）的要求，各地全面开展了农村信用社管理体制改革工作。1997年2月，国务院农村金融体制改革部际协调小组召开了全国农村信用社管理体制改革工作会议，对前一阶段工作进行了总结，并对今后农村信用
社的管理体制改革工作进行了布置。总的看，农村信用社管理体制改革正在按照国务院的统一部署积极稳妥地开展。
但是，目前农村信用社改革和发展中还存在不少问题，主要表现在：（一）农村信用社与中国农业银行脱钩后，如何把农村信用社真正办成合作金融组织，并按合作制改进农村信用社与各方面关系等问题，还需要进一步统一认识；（二）农村信用社资产质量差、亏损严重、案件较多、
风险突出的问题亟需解决；（三）中国人民银行对农村信用社的监管亟需完善和加强；（四）农村合作基金会违规经营金融业务，与农村信用社恶性竞争，给双方增加了严重的经营风险。这些问题如不及时解决，势必妨碍农村信用社的健康发展，甚至影响农村经济的发展和农村社会的稳定
。为进一步贯彻落实《国务院关于农村金融体制改革的决定》，做好农村信用社管理体制改革工作，经国务院农村金融体制改革部际协调小组讨论，提出以下意见：
一、坚定不移地把农村信用社办成合作金融组织
《国务院批转中国农业银行关于改革信用合作社管理体制的报告》（国发〔1984〕105号）提出，要通过改革“恢复和加强信用合作社组织上的群众性、管理上的民主性、经营上的灵活性，在国家方针、政策指导下，实行独立经营、独立核算、自负盈亏”，“把信用社真正办成
群众性的合作金融组织”。在这以后，党中央、国务院又多次强调要把信用社办成农民的合作金融组织，促进农村经济发展。十多年来，农村信用社业务不断扩大，在支持农村经济发展中发挥了重要作用。但是，也有许多信用社背离了合作经济的服务宗旨和管理原则，官办色彩浓，商业化
倾向重，影响了支农作用的发挥。办好合作金融组织，有利于发展多种形式的合作和联合，积极推进农业产业化经营，增加农民收入；也有利于完善以合作金融为基础、商业银行和政策性银行分工协作的农村金融服务体系，促进农村经济全面发展。各级领导干部和金融系统的广大干部、职
工要认真学习国务院关于改革农村信用社管理体制的决定，提高认识，努力开创农村信用合作事业发展的新局面。
二、按合作制原则改革农村信用社管理体制
为把农村信用合作社真正办成合作金融组织，根据《国务院关于农村金融体制改革的决定》，中国人民银行制定了《农村信用合作社管理规定》和《农村信用合作社示范章程》，将在近期颁布执行。各地农村信用社要按照新的管理规定和示范章程，逐步规范农村信用社的股权设置、民
主管理和服务方向。要根据当地经济发展水平，适当提高股金起点，在扩大吸收农民（尤其是专业户）个人股的同时，适当吸收农村集体经济组织的集体股；取消股金保息分红政策，实行按股分红；建立健全社员代表大会和理事会、监事会制度，发挥民主管理组织的监督作用；坚持主要为
入股社员服务的方针，对社员贷款要占全部贷款的50％以上，并在同等条件下对社员做到贷款优先，利率适当优惠。农村信用社实行资产负债比例控制和风险管理，并逐步完善合作金融组织的劳动工资、财务分配等内部管理制度。农村信用社主任由农村信用社县联社提名，中国人民银行
县支行进行资格审查，通过社员代表大会选举产生，由理事会聘任。
三、完善和加强农村信用社县（市）联社的建设
根据《国务院关于农村金融体制改革的决定》，中国人民银行制定了《农村信用社县（市）联社管理规定》和《农村信用社县（市）联社示范章程》，将在近期下发执行。农村信用社县（市）联社，是辖区内信用社入股组成、实行民主管理、主要为信用社服务的联合经济组织。县（市
）联社要加强领导班子建设，充实管理力量，更好地发挥对农村信用社的管理、指导、协调、监督、服务的职能作用。县（市）联社要根据有关法规，制定农村信用社规章制度，考核信用社资产负债比例管理和风险管理，辅导、稽核信用社业务和财务，组织职工培训，维护信用社合法权益
。县（市）联社主任由基层农村信用社代表选举产生，报中国人民银行县支行初审，并征求县委、县政府同意后，经中国人民银行地（市）支行审查任职资格，由县（市）联社理事会聘任。
四、进一步加强中国人民银行对农村信用社的监督管理
在中国人民银行内部增设农村合作金融管理机构，专门承担对农村信用社的监管工作。总行设立农村合作金融监督管理局，省（自治区、直辖市）以及地（市）、县（市）分支行，分别设立农村合作金融监督管理处、科、股。这些机构的主要职责是：依法对农村信用社、县（市）联社
及其业务实施监督管理，审批农村信用社的机构设立和撤并，审查农村信用社、县（市）联社领导成员的任职资格，稽核资产负债比例控制和风险管理，监督其正确执行利率政策，制定防范和化解农村信用社金融风险的具体办法，协调解决农村信用社在深化改革、开展业务中遇到的各种实
际问题，督促农村信用社坚持合作制办社方向和为农民服务的宗旨。各级中国人民银行农村合作金融监督管理机构的人员除内部调剂外，还可从原中国农业银行信用合作管理干部中抽调。
五、防范和化解农村信用社的风险
农村信用社与中国农业银行脱钩后，一些信用社历年积累的风险逐步暴露，已经成为当前突出的问题。为了防范新的风险，化解已经暴露的风险，农村信用社必须认真执行存贷比例控制和风险管理的规定，加强资金调剂，增强流动性、安全性，保证支付到期债务。要加强农村信用社内
部管理，近几年要使全国农村信用社不良贷款比例逐年下降3～5个百分点；力争1997年亏损额比1996年下降50％，亏损面控制在30％以内。农村信用社县（市）联社要把上述任务落实到各个农村信用社。同时要加强人事管理，严格控制新增人员，严禁私自招雇人员，也不得
随意安插临时工、脱产代办员。对主要负责人不称职，存贷比例超过90％，呆滞和呆帐贷款的比例超过30％，资不抵债、不能支付到期债务的高风险信用社，中国人民银行和农村信用社县（市）联社要逐个跟踪监控，责令限期整改。
六、进一步改进金融服务
农村信用社要坚持面向农民、为社员服务的办社宗旨，坚持为农业、农民和农村经济服务的方向，其资金要取之于农，用之于农。要切实增加对农业的信贷投入，帮助农民发展生产，增加收入，促进农业和农村经济稳定健康发展。1997年、1998年，农村信用社要在以下三个方
面取得明显成效：（一）扩大农民和农业贷款的比例，全国农村信用社新增农业贷款不低于全部新增贷款的40％，以后每年新增农业贷款还要扩大到50％以上，对社员贷款占新增贷款的比例要高于50％。（二）加强对贷款管理的民主监督，严禁以贷谋私。（三）提高服务质量，发放

贷款要不误农时，同时要扩大有关生产、技术、市场信息服务。此外，农村信用社还要视自身的资金实力，支持农工商综合经营、农村运用现代化技术、跨地区经济合作和城乡一体化发展。
七、为农村信用社的改革和发展创造良好的外部环境
农村信用社筹资成本相对较高，贷款主要用于支持农业，目前经营困难、亏损严重。有关部门要在资金、税收、利率、结算等方面给予必要的扶持，帮助农村信用社解决经营困难，防范和化解金融风险，为农村信用社的健康发展创造必要的条件。财政、税务部门在税收政策上要对农村
信用社给予适当扶持；中国人民银行要及时帮助解决农村信用社季节性资金短缺和支农资金不足问题；中国农业银行要积极做好对农村信用社的结算服务。各级政府对农村信用社改革、管理和业务发展方向要加强监督指导。任何单位和个人都不得挤占信用社的资金和财产，不得强令发放贷
款和投资，维护信用社的合法权益。中国人民银行要尽快会同有关部门，对农村合作基金会进行全面调查，提出清理整顿方案报国务院。
八、切实加强对农村信用社管理体制改革工作的领导
建立农村合作金融管理体制，直接关系农业的发展、农民的富裕和农村经济的繁荣，关系“九五”期间和2010年农业和农村经济发展目标的实现。各级政府要从全面发展农村经济的大局出发，关心和支持农村信用社管理体制改革。各地要根据国务院农村金融改革部际协调小组的部
署和具体要求，从本地实际情况出发，加强组织领导，确保改革积极稳妥地进行。要按照先培训，后实施；先试点，后铺开；先改革低风险信用社，后改革高风险信用社的原则，认真制订1997年和1998年农村信用社管理体制改革方案。关于建立农村信用社自律组织问题，待深入调
查研究后，另作规定。1997年上半年主要是搞好培训和试点工作，下半年全面铺开，争取用两年时间基本完成农村信用社管理体制改革，在此期间暂停批准设立新的农村信用社。农村信用社要不断加强经营管理，改进金融服务，以崭新的风貌发挥支农作用，努力开创农村信用合作事业
的新局面。




1997年6月5日
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。