潮州市建设工程造价管理办法

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2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：
山东省济南市人民政府


济南市母婴保健若干规定
济南市人民政府



第一条 为加强母婴保健工作，保障母亲和婴儿健康，提高出生人口素质，根据《中华人民共和国母婴保健法》（以下简称《母婴保健法》）和有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 凡本市行政区域内的公民、法人和其他组织，均须遵守本规定。
第三条 市卫生行政部门主管本市母婴保健工作。县（市）区卫生行政部门负责本行政区域内的母婴保健工作。
民政、计划生育、劳动、财政等部门应按照各自职责，做好母婴保健工作。
妇联、工会等组织应协助卫生行政部门，做好母婴保健工作。
第四条 母婴保健工作所需资金，从以下几个方面筹集：
（一）各级财政部门每年按一定数额核拨的资金；
（二）境内外组织和个人的捐赠款；
（三）按有关规定筹集的资金。
母婴保健资金由卫生行政部门统筹安排使用，主要用于按本规定确定给予减、免费部分的保健对象的保健服务开支。
第五条 医疗保健机构应当按照《母婴保健法》规定的内容开展婚前健康教育、婚前卫生咨询和婚前医学检查工作。
第六条 医疗保健机构开展婚前医学检查和《母婴保健法》第十条、第十八条规定的结扎手术、终止妊娠手术，必须经市卫生行政部门审批，取得《母婴保健技术服务执业许可证》。
从事前款规定业务的人员必须取得《母婴保健技术考核合格证书》；从事家庭接生的人员，必须取得《家庭接生员技术合格证书》。
第七条 男女双方申请结婚登记，经结婚登记机关审查其他条件合格后，持《居民身份证》或其他有效身份证到一方常住户口所在地卫生行政部门指定的医疗保健机构进行婚前医学检查。涉外婚姻当事人应当到济南市妇女保健所进行婚前医学检查。
边远地区的公民进行婚前医学检查，交费确有困难的，其检查费用应当给予减免。
第八条 医疗保健机构应当向接受婚前医学检查者出具《婚前医学检查证明》。
对患有医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病或指定传染病在传染期内或者精神病在发病期内的，医师应当提出医学意见，并如实填写《婚前医学检查证明》。
第九条 男女双方在结婚登记时，应当持有《婚前医学检查证明》或者医学鉴定证明。
对婚前医学检查认为需要暂缓结婚的，结婚登记机关应当做好解释工作，暂缓办理结婚登记，待其治疗康复后方可登记结婚。
对婚前医学检查认为不宜生育的，经男女双方同意，采取长效避孕措施或施行结扎手术后，方可办理结婚登记。
第十条 依照《母婴保健法》和本规定施行终止妊娠或者结扎手术，受术者享受劳保医疗或公费医疗的，按劳保医疗或公费医疗报销；受术者没有享受劳保医疗或公费医疗的，手术费由县（市）区卫生部门从母婴保健资金中予以解决。不足部分由市卫生行政部门从母婴保健资金中予以
解决。
第十一条 机关、团体、企事业单位和农村基层组织应当按照国家有关规定，对女职工定期进行健康检查；对接触致畸物质的怀孕女职工必须调整工作岗位。
第十二条 怀孕妇女应当于妊娠12周前到医疗保健机构建立《母子保健手册》，接受孕产期保健服务。
第十三条 严禁采用技术手段对胎儿进行性别鉴定。但怀疑胎儿为伴性遗传病、严重Ｘ连锁智力低下的，经医疗保健机构负责人批准，可以做性别鉴定，鉴定结果报市卫生行政部门备案。
第十四条 孕妇应当住院分娩。因特殊原因不能住院分娩的，必须由取得《家庭接生员技术合格证书》的人员接生。
第十五条 医疗保健机构应根据接生人员签署的“出生医学记录”出具《出生医学证明》。家庭接生的，由所在乡（镇）卫生院出具《出生医学证明》。
《出生医学证明》为新生儿申报户口的依据。
第十六条 医疗保健机构应当对新生儿进行登记，建立《儿童保健手册》，并对新生儿进行访视，对婴幼儿定期进行健康检查和预防接种等保健服务；推行母乳喂养，提高母乳喂养率。
第十七条 医疗保健机构应当开展新生儿先天性甲状腺功能低下和苯丙酮尿症等疾病的筛查，并提出治疗意见。
已经生育过严重病残儿的妇女再次妊娠前，夫妇双方应到市卫生行政部门许可的医疗保健机构进行咨询，接受医学检查，并对已出生的病残儿进行诊断。
第十八条 本市母婴保健实行保健保偿责任制度。
参加保健保偿的孕产妇和婴幼儿，按约定缴纳保健保偿费，定期接受母婴系列保健服务。医疗保健机构应当按保健保偿责任要求，为母婴提供相应的保健服务。具体保健保偿办法由市卫生行政部门制定。
第十九条 从事看护小儿职业的人员每年必须进行一次健康检查。健康检查不合格的人员，不得从事看护小儿的工作。
第二十条 卫生行政部门应与教育部门配合对入园（所）儿童进行健康检查。入园（所）儿童应当到市、县（市）卫生行政部门指定的医疗保健机构进行健康检查。
第二十一条 接受婚前医学检查或健康检查的公民，对医疗保健机构出具的检查结果有异议的，可以在接到检查结果之日起15日内向其居住地的县（市）、区母婴保健医学技术鉴定委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人预付, 根据鉴定结论，由责任人承担。
第二十二条 违反规定擅自从事婚前医学检查、结扎手术、终止妊娠手术和家庭接生的单位和个人，由卫生行政部门视情节轻重，给予警告，可以并处500元以上10000元以下罚款。
第二十三条 从事母婴保健的机构和个人出具假医学证明的，或者违反本规定擅自进行胎儿性别鉴定的，卫生行政部门可以建议直接责任人所在单位对其给予行政处分；情节严重的，取消其执业资格。
第二十四条 未定期进行健康检查或者经检查不合格的人员从事看护小儿工作的，由卫生行政部门给予警告，可以并处100元以上1000元以下罚款。
第二十五条 违反本规定第十一条规定的，由劳动行政部门责令限期改正；逾期不改正的，处以100元以上1000元以下罚款；对女职工造成损害的，应依法承担赔偿责任。
第二十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请复议或提起诉讼。
第二十七条 卫生、民政、劳动部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、收受贿赂、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。




1997年8月27日