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美国乡镇自治对我国乡镇体制改革的启示/熊利民

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 21:47:32  浏览:8708   来源:法律资料网
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美国乡镇自治不仅是美国民主的源头、公民行使民主权利的主要平台、乡镇和谐的重要保障,而且还是公民权利意识、参与能力、爱国思想培养的学校。它可为我们推进乡镇民主政治建设提供启示。
乡镇政府作为最基层的政权,对我国和谐社会的构建、民主政治的推进具有基础性作用。当下,乡镇政府的民主改革已势在必行,乡镇政治民主已成为普遍的诉求。乡镇民主改革该如何推进?方向何在?这是我们不得不下大力气研究的一个重要课题。针对乡镇政府的去留以及乡镇改革的路径选择等问题,目前学术界存在着三种主要观点:其一,主张撤销乡镇政府,实行完全意义上的乡镇自治(于建嵘:《乡镇自治:根据和路径》,《战略与管理》,2002年第6期;郑法:《农村改革与公共权力的划分》,《战略与管理》,2000年第4期);其二,认为乡镇建制不能完全取消,建议虚化乡镇政府,改为县政府的派出机关(徐勇:《县政、乡派、村治:乡村治理的结构性转换》,《江苏社会科学》,2002年第2期;赵树凯:《乡镇政府之命运》,《中国发展观察》,2006年第7期);其三,主张通过转变政府职能保留乡镇政府(潘维:《质疑“乡镇行政体制改革”——关于乡村中国的两种思路》,《开放时代》,2004年第2期;金太军:《推进乡镇机构改革的对策研究》,《中国行政管理》,2004年第10期)。尽管上述三种观点在对乡镇改革的走向上表现出不同的看法,但有一点是一致的,就是在乡镇改革中必须加入民主化的元素,换言之,我国乡镇急需进行民主化改革。目前,国内绝大多数学者在讨论上述问题时,都局限于国内乡镇体制改革本身,而没有比较研究的视野。本文的创新之处在于借鉴美国乡镇自治中一些合理的民主化因素,用以启迪我国乡镇的民主化改革。当然,在国内学术界,也有部分学者曾涉及美国乡镇自治研究(罗一平:《美国乡镇自治及其启示》,《山西师大学报》(社会科学版),2008年第2期;熊怀智:《从美国早期的乡镇自治看我国村民自治的问题》,《重庆工商大学学报》(社会科学版),2008年第6期),但都没有将其与中国的乡镇体制进行比较分析,而这给本文的进一步深入研究带来了可能。
   美国乡镇自治已具有两百多年的历史,是世界范围内乡镇民主政治的重要模式之一。因此,探讨美国乡镇自治的特点、意义以及对我国乡镇民主改革的启示,具有很强的现实意义。
   一、美国乡镇自治的特点
   正如托克维尔所说的那样,在美国,“乡镇成立于县之前,县又成立于州之前,而州又成立于联邦之前”。①早期北美殖民地移民,为了应付严酷的自然环境,组成了生活共同体——乡镇。这种乡镇是个典型的自治体,人民选举并监督行政官员,征收并分配自己的税款,对于涉及全体居民利益的重大事项,均有居民大会集体讨论决定。随着移民的增加和人口的繁衍,乡镇数量逐渐增多,遍及北美13个殖民地,在此基础上,北美大陆又先后成立了县和州,并最终于1776年诞生了美利坚合众国。建国后,美国乡镇依然享有高度的自治权,但是,随着时间的推移,经济和社会的不断发展,公共事业开始不断扩大,给乡镇自身的治理带来了诸多问题和困难,而这些问题和困难的解决又需要州政府的支持、管理和协调,这就必然导致州政府对乡镇自治权的部分“回收”。1868年“迪龙法则”的颁布,正式以法律的形式对州政府对乡镇等地方政府行使必要的管辖权作了规定。其后几经反复,美国乡镇的自治权大部分得以保留,乡镇自治制度没有发生本质性的变化。美国乡镇自治有以下几个显著特点:
   1.乡镇的领导机构由选举产生
   早期美国的乡镇实行直接民主,乡镇居民大会作为乡镇的最高决策机构,每年举行一次,凡乡镇居民均可参加。在会上,制定乡镇的规则和法律,并就乡镇的重大问题做出决定。乡镇的日常管理机构是乡镇管理委员会(或称乡镇理事会),它由乡镇居民大会普选产生,在乡镇居民大会闭会期间履行管理乡镇日常事务的职能。虽然乡镇居民大会一直被视为直接民主的典范,但是,随着人口的增多、规模的扩大,上世纪初尤其是上世纪50年代以后,许多乡镇开始采用代议制民主,用乡镇居民代表大会取代了原先的乡镇居民大会。乡镇居民代表大会的代表,是由乡镇各选区的选民选举产生的,有一定的任期,并定期改选。居民代表大会的代表没有工资,其工作是义务性的。乡镇行政长官——乡镇长或经理,是由乡镇居民代表大会或理事会向全国公开招聘的职业经理人,由其负责任命一些管理部门的成员协同自己对乡镇政府的日常工作进行管理。此外,乡镇政府的一些重要部门和委员会的成员,要么是由选民直接选举产生,要么是由乡镇居民大会或理事会间接任命和批准。
   2.决策透明、监督有力
   美国乡镇政府的整个决策过程是公开透明的,乡镇的各种大小决策几乎没有不经过听证的。这种听证会是乡镇居民自由参加的,没有任何限制,就连外国人也可以自由旁听。对于关系全体乡镇居民利益的重大事项的决策,须进行乡镇全民公决。在决策过程中,当地的新闻媒体以及形式各异的讨论会给各种观点的表达和争论提供了平台,使居民对决策内容及其争议都有充分的了解,以便做出自己的判断。
   美国乡镇政府受到的监督是强有力的,首先,表现在经由乡镇居民选举产生的官员任期较短,一般为2—4年,并且每年改选其中的一部分官员。因此,选举是民众对官员的一个有效的监督方式。其次,居民对所选任的官员拥有罢免权。如果乡镇官员不称职,或以权谋私侵害了广大居民的利益,居民可以对其行使罢免的权利。例如,2002年6月,在缅因州的莱巴隆小镇,由于民众对镇政府官员在预算中调高自己的津贴强烈不满,将镇政府官员全体罢免。再次,乡镇居民代表大会、理事会,以及由选举产生的一些部门委员会,对以乡镇经理为首的日常行政工作班子行使监督权。
   3.财务公开
   美国乡镇的规模大小不一,每年的财政预算多少也不等,少则几百万美元,多则一两个亿。这样大的一笔费用在使用时如何做到公开、透明且合理、有效,这是乡镇面临的最大政治问题。美国的乡镇制度有效地保证了财务的正当、公开使用,能有效地排除贪污腐化行为。乡镇财务一般由选举产生的财政委员会负责管理。该委员会的职权主要是准备年度财政预算方案,提交给乡镇全体选民投票通过,其间还需召开若干次的听证会,全镇选民均有权参加并发表意见;如法案遭到否决,财政委员会应做修改,直至公民投票通过为止。②为了保证资金合理有效地使用,有些乡镇还成立了由选举产生的财政咨询委员会。它的主要职能是对乡镇财政预算编制和财政的执行情况进行监督,可以就乡镇财政的所有问题向乡镇代表大会提出意见和建议,向选民收集乡镇建设需要解决的问题,等等。该咨询机构还负责召开会议,与持不同财政观点的人们进行交流和沟通。③
   4.乡镇的民间组织化程度高
   一般来说,与单个公民相比,组织起来的公民在同政府或政治家对话,影响政府决策,维护自身利益等方面将更加具有优势。美国人深谙此道,因此,美国的公民社会相当发达,各种民间组织(或称非政府组织)多如牛毛。在美国的各个乡镇充斥着大小不一、类别各异的乡间公民组织,包括农会、商会、教师工会、公务员工会、警察工会、环保组织、残疾人组织、体育爱好者协会、动物保护组织、同学会、退伍军人协会、基金会、教会组织,等等。可以说,绝大多数的乡镇居民会根据自身的情况,在上述这些民间组织中选择一两个加入,甚至有些居民同时是好几个民间组织的成员。众多的乡间公民组织是美国乡镇自治制度的重要组成部分,它们不仅承担起部分的乡镇公共服务职能,协同乡镇政府治理乡镇事务,而且还担负起监督乡镇政府、影响乡镇政府决策等职能。
   5.乡镇自治权受到法律的制约
   美国各级政府之间虽然没有行政隶属关系,但下一级的法规绝对不能与上一级的法规相违背。这就是地方政府权力框架中自上而下的(法律)限制。④美国乡镇政府虽然享有高度的自治权,但其地位和权力要受到联邦宪法、联邦条例、州宪法和法律的严格规定和限制。尽管美国宪法和各种联邦条例没有专门论及各级地方政府的具体权力,但是,包括乡镇政府在内的各级地方政府在许多方面都要受到联邦宪法和条例中有关条款的限制。例如,联邦条例中对全国饮用水、空气净化的标准,以及对各级政府不能对申请人在性别、种族和年龄上有歧视等方面都有明文规定,乡镇政府必须严格遵守这些规定。到州这一级,州宪法和各种法律对各级地方政府的权力限制都有更加具体的规定。例如,为了保证地方政府运作的公开、透明,许多州都有会议公开法案、政府文件公开法案,以及公职候选人竞选财务的公开法案等。州法甚至对一个地方政府能否与私营企业签署生意合同都有十分详细的规定,因此,乡镇自治权受到来自联邦和州法律的制约。
   另外,各乡镇可以在不违背联邦宪法、州宪法和法律的情况下,通过乡镇居民大会或乡镇居民代表大会制定本地的法律或规定,对乡镇政府的组成及运作、乡镇官员的职责、财政的收支管理,以及乡镇居民的行为规范等做出详细的规定,从而使乡镇自治在规范化和法制化的轨道上运行。因此,乡镇自治权也受到来自乡镇自身制定的法规的制约。
   6.转移支付是乡镇财政的重要保障
   在美国,联邦政府和州政府对地方政府的转移支付力度是很大的,尤其是州政府,“仅在1989年一年里,各州就向地方政府拨款1400亿美元”。⑤乡镇财政的重要保障之一就是上级政府尤其是州政府的转移支付,州政府对乡镇政府的转移支付有时甚至能达到乡镇政府总预算的1/3。“2002年,马萨诸塞州艾莫斯特镇预算收入的33.5%以上来自州政府的转移支付”。⑥州政府对乡镇政府的转移支付实行“倾斜”原则,平均收入较低的乡镇,受到的转移支付数额较大,反之,则数额较小。总而言之,有效的转移支付制度是保证乡镇政府提供良好的公共服务的重要财政保障。
   二、美国乡镇自治的意义
   美国乡镇产生于美国诞生之前,尽管200多年过去了,作为美国民主发展的基础,乡镇自治仍然发挥着重要的作用。
   1.乡镇自治是美国民主政治的源头活水
  “从第一个美国海岸登陆的清教徒身上就看到美国后来的整个命运,犹如我们从人类的第一个祖先身上看到了人类后来的整个命运。”⑦最早在美国东海岸登陆的清教徒们,用“五月花号公约”的精神建立了最早的共同体——民主自治的乡镇。“在乡镇内部,享受真正的、积极的、完全民主和共和的政治生活”。“共和政体已在乡镇完全确立起来”。⑧在乡镇自治的基础上,州建立起来了,州政府的运作方式除了实行代议制之外,同乡镇政府的民主原则几乎没有多少区别。独立战争以后,美国联邦政府成立并制定了作为美国民主象征的联邦宪法。联邦宪法所坚持的民主原则与乡镇自治的原则并无二致,同样来源于“五月花号公约”的精神。从这个意义上说,乡镇自治确实是美国民主政治的源头活水。
   2.乡镇自治是公民行使民主权利的主要平台
   早期的乡镇规模较小,像新英格兰地区的乡镇平均人口在2000人左右,实行直接民主制,人民直接选举和监督乡镇官员,讨论决定乡镇的重大事项,因此,人民的民主权利能够得到充分的实现。如今,一些乡镇规模较大,人口达到数万人,不得不实行代议制民主,但是,一些关系乡镇全体公民利益的重大事项仍然采用全民公决的方式来决定。另外,规模较大的乡镇政府的管理部门和委员会很多,人民不仅直接选举乡镇居民代表大会的代表、主席、秘书,而且还要选举产生学校委员会、财政委员会、公共图书馆理事会、住房管理局等部门和委员会的成员。人民在行使选举权的同时,被选举权行使的机会也较多,许多居民有机会被选举为乡镇政府部门和委员会的成员。例如,3.5万人的艾莫斯特镇,就有近250多人参与了乡镇政府的各种委员会的工作。同时,乡镇的许多决策都需要召开各种各样的听证会、讨论会和说明会,乡镇的报纸、电视台等媒体也积极参与公共事务的讨论,因此,乡镇居民的参政议政的权利以及监督的权利都得到了较好的保障。
   3.乡镇自治是培养公民权利意识和参与能力的学校
   托克维尔曾深刻地指出:“乡镇组织之于自由,犹如小学之于授课。”⑨人民正是在乡镇自我管理之中,逐渐培养起自身的权利意识,锻炼和提高了自身的参与能力。乡镇居民“在力所能及的有限范围内,试着去管理社会,使自己习惯于自由(权利)赖以实现的组织形式……他们体会到这种组织形式的好处,产生了遵守秩序的志趣,理解了权力和谐的优点”。⑩乡镇的民主实践所培养起来的公民民主意识,构成了美国民主制度的最坚实基础。换句话说,正是经过了乡镇自治的基层民主学校的历练,公民才有能力参与州和联邦政府的更高层次的民主管理。
   4.乡镇自治有益于爱国心的培育
   美国的乡镇自治制度要求乡镇权力归全体乡镇居民所有,其组织、运行方式由全体乡镇居民民主决定,乡镇权力存在的唯一目的就是为全体乡镇居民谋取利益,因此,乡镇权力是与每个乡镇居民的切身利益休戚相关的。在这种乡镇自治之中,乡镇居民以主人翁的姿态,在对本乡镇公共事务的切身参与中养成对本乡镇的热爱和依恋。“美国人依恋其乡镇的理由,同山区居民热爱其山山水水类似”。(11)托克维尔在对新英格兰乡镇深入观察之后指出:“新英格兰的居民依恋他们的乡镇,因为乡镇是强大的和独立的;他们关心自己的乡镇,因为他们参加乡镇的管理;他们热爱自己的乡镇,因为他们不能不珍惜自己的命运。”(12)在乡镇自治的政治参与过程中,乡镇居民深深地认识到,没有乡镇自治就没有自由和幸福,而没有美利坚合众国就没有乡镇自治,所以,乡镇居民对乡镇的依恋与热爱自然而然地拓展为对合众国的爱国心。“我们有理由认为,在美国,爱国心是通过实践而养成的一种眷恋故乡的感情”。(13)
   5.乡镇自治有益于乡镇的和谐和稳定
   托克维尔指出,在美国,“是人民自己治理自己……人民是一切事物的原因和结果,凡事皆出自人民,并用于人民”。(14)其实,托克维尔所说的这种情况只有在美国乡镇自治中才体现得最为明显。一般来说,乡镇规模较小,人民对自己选举出来的官员十分熟悉,同政府的接触几乎是零距离的,对政府的监督也是非常有力的,这样,政府贪污受贿的可能性大大降低。同时,乡镇居民的诉求和不满能够很容易地表达,政府也能很迅速地作出回应。因此,乡镇居民同政府之间的各种矛盾和冲突,都能通过相关渠道得到妥善解决。另外,乡镇居民之间的矛盾和分歧也能通过各种乡间公民组织得到调解,或是通过司法渠道得到解决。所有这些都在不同程度上推动了乡镇生活的稳定与和谐,很少发生尖锐的冲突和群体性事件。
   三、美国乡镇自治的启示
   尽管中、美在政治体制、历史文化等方面有很大差别,但是美国乡镇自治的经验还是能够给我国的乡镇体制改革以及民主政治建设带来诸多启示。
   1.乡镇民主政治建设是政治体制改革的突破口
   中国计划经济体制遗留下的乡镇基层政权,问题十分明显,很难适应当前社会主义市场经济条件下乡镇治理的需要,乡镇改革已势在必行。
   党的十七大将基层民主的开展视为当下我国社会主义民主政治推进的重点。村民自治作为中国基层民主的代表形式,已在全国各地逐步展开,并将逐步走向完善。乡镇政府作为中国的最基层政权,其民主政治建设的开展不仅有利于村民自治的深化和巩固,而且还会使基层民主推进至基层政权层次。因此,乡镇民主政治建设是继村民自治之后,基层民主下一步实施的重点措施。目前,国内有一些乡镇已开始试点,实行乡镇长在内的主要乡镇负责人的“公推公选”、“公推直选”等,受到了广大人民的拥护,迈开了乡镇民主政治建设的第一步。
   从美国政治发展的过程中,我们可以清楚地看到,乡镇自治不仅是美国民主的策源地,而且也是美国整个民主体制的基石。正是从乡镇到州再到联邦政府的这种自下而上的民主演进,才使得美国民主进程相对平稳而无重大的反复。从我国的社会主义民主政治建设进程来看,乡镇民主政治建设不仅是风险最小的突破口,而且还会为民主政治向高层次的发展打下坚实的基础。在乡镇民主建设中,美国乡镇自治的一些经验,比如,选区的划分、投票的方式、对官员监督和罢免的措施等,都是值得我们借鉴的。
   2.强化乡镇人大的职能
   美国乡镇居民大会或居民代表大会对乡镇自治的良好运行发挥着至关重要的作用,甚至可以说是美国乡镇自治的基石。然而,目前中国乡镇人民代表大会在乡镇政权组织结构中相对较弱,未能有效地行使宪法所赋予的对乡镇干部任命、监督和罢免的权力,同时,对乡镇预算的审议基本上也是走过场,乡镇的最终决策权实际上掌握在乡镇党委和政府手里。要树立乡镇人大的权威,强化乡镇人大的职能,首先,要理顺乡镇党委、政府同人大的关系。人大在工作中要贯彻执行党的路线、方针和政策,党委要支持人大的工作,维护人大的权威,认真研究和帮助人大解决其工作中遇到的实际问题。乡镇人民政府要自觉地接受人大的监督,主动配合人大的工作,凡属人大职权范围内的事项,比如,乡镇预算,必须主动报请人大审议、批准。乡镇人大的决议和决定,乡政府要认真贯彻和执行。
   其次,我国乡镇人民代表大会只设有主席团,而没有常委会。有的学者认为这样不利于乡镇人大职能的发挥,因此,建议设立乡镇人大常委会,(15)更重要的是设立类似于美国的由居民大会选举或任命的不领薪水,只拿少许补贴的各种工作和咨询委员会,如,教育委员会、发展委员会、卫生委员会等。这些委员会的成员应当是由当地有声望、有专业知识并热心公益事业的人来担任。这些委员会由乡镇人大主席或副主席领导,为乡镇政府的一些对口部门提供咨询、建议,并对其进行监督。这样一来,在不增加乡镇财政负担的情况下,既充实了人大的机构,提高了民众的参政热情,又能使人大的各项职能得到有效履行。
   3.鼓励和支持乡镇民间组织的发展
   如前所述,美国乡镇的民间组织相当发达,对美国乡镇民主政治的发展做出了诸多贡献。具体说来,这些民间组织承担了部分乡镇公共服务的职能,减轻了政府的治理成本。它是政府与民众沟通、联系的桥梁,使民众利益的表达渠道更为畅通。它从外部行使对政府的监督权利,使政府更加高效和廉洁。目前,在我国除了极少数发达乡镇形成了具有较高水平的公民社会外,绝大部分乡镇民间组织化水平还很低,仅有的村民自治委员会、工会、共青团和妇联等几个公民自我组织还都是“半官方”性质的。我们要鼓励和支持乡镇民间组织的发展,首先,要端正对民间组织或公民社会的态度,打消对民间组织的畏惧心理。民间组织是乡镇政府的得力“帮手”,它的兴起和发展有益于乡镇治理的开展。其次,要尽快制定相关的法律和政策,以便引导、规范民间组织,使其走上健康发展的轨道。
   4.增大转移支付数额
   自新中国建立以来,中国农民给中国的工业化、城市化乃至整个国民经济的发展做出了巨大的牺牲和贡献。正是依靠农业“乳汁”的哺育,新中国才得以从“一穷二白”的基础上,建立起比较完整的工业体系和国民经济体系。也正是因为广大农民“汗水”的浇灌,中国的经济“秧苗”才能茁壮成长,并取得了今天的辉煌成就。据不完全统计,从1953年开始到1983年取消统购统销政策,通过工农产品“剪刀差”,农民对工业化的贡献超过6000亿元,(16)这在当时是一个天文数字。如今,中国工业已经取得了长足的发展,财政收入大幅增加,在这种条件下,我们有能力也应该加大对农业的“反哺”力度。另外,尽管中国经济飞速发展,已基本实现“小康”,但城乡差距并没有缩小,反而有拉大的趋势。2007年,农村居民人均纯收入实际增长9.5%,为1985年以来增幅最高的一年,而城乡居民收入比却扩大到3.33∶1,绝对差距达到9646元(农村居民收入4140元,城市居民收入13786元),也是改革开放以来差距最大的一年。(17)
   我国政府已经采取了不少措施解决“三农”问题和城乡差别问题,减免了农业税,推行了转移支付政策,但是,目前我国的转移支付政策至少还存在着三个值得改进的地方:一是转移支付的力度还可以进一步加大;二是对贫困地区的倾斜度应该加大;三是对乡镇的转移支付数额应大幅增加,因为目前的转移支付体系的受惠者主要是省级政府、地级市政府,连县级政府都受惠不多,就更别提乡镇政府了,以致许多乡镇财政困难重重,“吃饭难保”,严重地影响了乡镇公共服务的供给。
   5.乡镇和谐离不开乡镇民主
   美国乡镇生活一直都比较和谐、安宁,这在很大程度上是乡镇自治的结果。20世纪80年代,中国农村上访者很少,乡镇生活相对安定,这在李昌平先生看来,主要得益于“基层享有比较充分的发展权和治理权,党的领导权落实在基层——为农村经济发展、社会建设和民主自治提供坚强领导”。(18)20世纪90年代,农村上访者增多了,主要是因为农民负担过重。而如今农民负担轻了,教育、医疗等条件都改善了,但是上访现象仍然有增无减。“当下,阻止农民上访却成了很多地方乡镇干部的第一要务”,(19)其主要原因就在于乡镇民主政治建设没有跟上形势发展的需要。农民有困难、有问题,乡镇政府难以帮助解决,农民有怨气也无处发泄,农民与乡镇基层政府的矛盾在当地无法解决,只好“越级”上访,甚至出现群体性事件。基层稳,则国家稳,从这个意义上说,乡镇民主政治建设是我们构建和谐社会的一项不可或缺的基础性工作。

   注释:
   ①[法]托克维尔著,董果良译:《论美国的民主》上卷,商务印书馆,1988年,第45页。
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贵州省城镇房地产开发经营管理条例

贵州省人大常委会


贵州省城镇房地产开发经营管理条例
           (2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)


                        第一章   总  则

  第一条 为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 在本省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营及其监督管理,应当遵守本条例。
  第三条 房地产开发经营遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  房地产开发应当符合城镇规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划等要求。
  第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
  县级以上人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
  县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工,负责房地产开发经营的有关管理工作。
  第五条 房地产主管部门应当建立健全房地产市场信息系统,定期公布房地产市场相关信息和房地产企业诚信经营情况。
  第六条 房地产主管部门应当建立健全房地产开发经营监督管理机制,向社会公布举报投诉方式,受理举报投诉,依法查处房地产开发经营活动中的违法行为,保障当事人的合法权益。

                        第二章   房地产开发企业

  第七条 设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的条件,企业名称应当体现房地产行业特点。
  从事房地产开发,应当依法取得房地产开发企业资质证书。
  房地产开发企业资质证书不得出租、出借、转让或者变相出租、出借、转让。
  第八条 房地产开发企业按照资质条件划分为一、二、三、四四个资质等级。
  各资质等级企业的条件应当符合国家有关规定。
  第九条 房地产开发企业资质的核定权限为:
  (一)一级资质,由省人民政府建设行政主管部门审查后,报国务院建设主管部门审批。
  (二)二、三、四级资质,由市、州、地房地产主管部门审查后,报省人民政府建设行政主管部门审批。
  一级资质的申请、核定、变更、注销依照国家规定执行。
  第十条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,按照国家有关规定申请核发《暂定资质证书》。
  第十一条 房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》、核定资质等级的,应当向市、州、地房地产主管部门提出申请,市、州、地房地产主管部门应当自受理资质申请之日起20日内审查完毕,并将资质申请资料及审查意见报省人民政府建设行政主管部门审批。
  第十二条 省人民政府建设行政主管部门应当自收到市、州、地房地产主管部门报送的房地产开发企业资质申请资料及审查意见之日起20日内,对符合条件的企业核发资质证书;不符合条件的,不予核发,并书面告知理由。
  第十三条 房地产开发企业资质条件发生变化,达不到原核定资质条件的,应当按照本条例第九条的规定及时向房地产主管部门提交书面报告。
  房地产主管部门应当加强监督检查,对资质条件低于原核定等级的,应当依法重新核定其资质等级。
  第十四条 房地产开发企业分立、合并的,应当在办理工商变更登记后30日内,到省人民政府建设行政主管部门申请办理资质证书注销手续,重新申请核定资质等级。
  第十五条 房地产开发企业变更企业名称、法定代表人、住所、企业类型、注册资本的,应当在办理工商变更登记后30日内,持相关资料,到省建设行政主管部门办理相应资质变更手续。省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起5日内办理完毕。
  第十六条 房地产开发企业破产或者因其他原因不再从事房地产开发的,应当到省人民政府建设行政主管部门注销资质证书。
  第十七条 省外房地产开发企业进入本省从事房地产开发经营的,应当到省人民政府建设主管部门办理资质核验备案手续。
  省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。

                        第三章   房地产开发项目

  第十八条 房地产开发企业的资质等级与承担的房地产开发项目规模应当符合国家规定。
  第十九条 房地产开发实行项目资本金制度。
  房地产开发企业应当按照国家规定将项目资本金储存到开户银行专户。
  第二十条 房地产项目的开发建设,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全、节能、环保标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范和住宅产业化技术要求。
  第二十一条 在正常使用条件下,房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限为:
  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  (二)保温工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年;
  (三)供热与供冷系统,最低保修期限为2个采暖期、供冷期;
  (四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2年。
  保修期自房地产开发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件,买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的,保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。
  第二十二条 房地产开发项目有关设施、设备在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
  鼓励房地产开发企业对其开发的房地产项目预留质量保证金或者进行质量履约保险。
  第二十三条 房地产开发企业应当如实填写房地产开发项目手册,按照规定报项目所在地房地产主管部门备案。

                         第四章   商品房销售

  第二十四条 房地产开发企业销售商品房,应当符合国家规定的条件。预售商品房的,应当依法取得商品房预售许可证。
  房地产开发企业申请商品房预售许可证,应当提交下列资料:
  (一)营业执照和资质等级证书;
  (二)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
  (三)工程施工合同;
  (四)投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)占工程建设总投资的比例达到国家规定标准的证明资料;
  (五)工程施工进度和竣工交付方案;
  (六)商品房预售方案;
  (七)预售商品房分层平面图。
  第二十五条 房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定。符合预售条件的,核发商品房预售许可证;不符合预售条件的,不予核发,并书面告知理由。
  第二十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房,或者委托房地产经纪机构代销商品房。
  未取得商品房预售许可证的,房地产开发企业和房地产经纪机构不得向买受人收取任何形式的预订费用。
  第二十七条 房地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告,应当载明商品房预售许可证的批准文号。
  预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,不得进行虚假宣传。
  第二十八条 房地产开发企业、房地产经纪机构应当在商品房销售场所公示房地产开发企业资质证书、房地产经纪机构备案证明、商品房预售许可证、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及临时管理规约、前期物业服务合同、商品房买卖合同示范文本等资料。
  房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房,应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。
  第二十九条 房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售,如实公布销售情况,不得分期分批销售或者变相分期分批销售。
  第三十条 房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。
  房地产主管部门应当推行电子政务,实行销售合同网上即时备案。
  第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容:
  (一)当事人名称或者姓名和住所;
  (二)商品房基本状况;
  (三)商品房的销售方式;
  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
  (五)交付使用条件及日期;
  (六)装饰、设备标准承诺;
  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;
  (八)商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;
  (九)非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;
  (十)面积差异的处理方式;
  (十一)办理产权登记有关事宜;
  (十二)解决争议的方法;
  (十三)违约责任;
  (十四)双方约定的其他事项。
  前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。
  商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。
  推行商品房买卖合同示范文本。
  第三十二条 商品房预售资金应当按照规定专户储存,封闭运作,用于本项目的建设。
  第三十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金,应当与买受人签订书面定金协议。
  定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。
  推行商品房买卖定金协议示范文本。
  第三十四条 商品房应当按照套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。
  商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。
  第三十五条 商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。
  房地产主管部门不得指定房产测绘机构,不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。
  第三十六条 房地产开发企业不得将已经预售的商品房进行抵押;房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售,应当经抵押权人书面同意并明确告知买受人。
  第三十七条 房地产开发企业和房地产经纪机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将该商品房再行销售给他人。
  第三十八条 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计。
  规划、设计经依法批准变更的,房地产开发企业应当自变更之日起10日内,书面通知买受人,买受人有权解除合同,买受人权益因此受到损害的,房地产开发企业应当予以赔偿。

                         第五章   商品房交付

  第三十九条 商品房交付使用,应当符合下列条件:
  (一)房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案;
  (二)房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件,已经明确产权、管理权,并且以书面形式明确管理责任;
  (三)法律、法规规定的其他条件。
  第四十条 房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后,房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的,有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。
  第四十一条 房地产开发企业交付商品房,应当向买受人出示或者提供下列资料:
  (一)本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件;
  (二)住宅质量保证书和使用说明书;
  (三)具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件;
  (四)物业共用部位、共用设施设备等资料;
  (五)市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单;
  (六)法律、法规规定的其他资料。
  第四十二条 房地产开发企业向买受人提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、能源消耗指标、节能措施等内容。
  第四十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房设置样板房的,应当在商品房买卖合同中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
  第四十四条 商品房买受人应当按照国家规定缴存专项维修资金。
  第四十五条 商品房预售后,房地产开发企业和买受人均可向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。
  房地产开发企业预售商品房的,应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记,并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人。
  房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。

                         第六章   房地产经纪

  第四十六条 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
  设立房地产经纪机构,应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有不少于15平方米的固定经营场所;
  (三)有不少于3万元人民币的注册资本;
  (四)有房地产经纪相应职业资格证书的从业人员不少于3人;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
  第四十七条 设立房地产经纪机构,应当依法向工商行政管理部门申请登记。
  房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内,到房地产主管部门备案。房地产主管部门应当自受理之日起5日内,出具备案证明。
  第四十八条 房地产主管部门应当将房地产经纪机构或者其分支机构的名称、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公告。
  第四十九条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所公示下列内容:
  (一)营业执照;
  (二)备案证明;
  (三)房地产经纪人员情况;
  (四)服务项目、内容、标准;
  (五)收费项目、依据、标准、对象;
  (六)交易结算资金专用存款账户;
  (七)投诉方式和途径;
  (八)法律、法规、规章规定的其他事项。
  第五十条 房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构执(从)业。
  房地产经纪业务,由经纪机构统一受理和收取费用,房地产经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。
  第五十一条 委托人委托房地产经纪机构出售、出租房地产的,应当向房地产经纪机构出示真实有效的房地产权属证明、权利人身份证明文件。
  委托人未出示前款规定资料的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
  委托人提供虚假资料,给另一方当事人或者房地产经纪机构造成损害的,应当依法承担责任。
  第五十二条 房地产经纪机构承接委托业务,应当与委托人签订书面委托合同。
  房地产经纪机构对外发布委托人房源、客源信息的,应当经委托人书面同意。
  第五十三条 房地产经纪机构或者房地产经纪人员及其近亲属承购、承租委托人委托的房地产的,应当书面告知委托人真实情况,不得假借第三人名义欺诈委托人。
  第五十四条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:
  (一)发布虚假信息,或者向当事人虚构与委托事项有关的信息;
  (二)隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取差价;
  (三)索取服务合同约定以外的酬金或者财物;
  (四)以恶意降低服务报酬标准、诋毁其他房地产经纪人员或者房地产经纪机构声誉等不正当竞争手段承揽业务;
  (五)通过房地产交易结算资金专用存款账户以外的方式代收代付交易资金;
  (六)与他人串通,损害委托人、第三人利益或者公共利益;
  (七)在代理房屋交易过程中,收取房屋交易押金、保证金、定金等,扣留委托人有效证件、房地产权属证书等;
  (八)法律、法规禁止的其他行为。
  第五十五条 房地产交易当事人可以约定交易资金支付方式,也可以约定通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户,划转结算交易资金。
  房地产经纪机构、房地产经纪人员不得通过其他结算账户代收、代付交易资金。
  第五十六条 县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对本行政区域内房地产经纪活动的监督检查。
  被检查的房地产经纪机构和人员应当予以配合,并按照要求提供检查所需的资料。
  第五十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案,并向社会公开。

                         第七章    法律责任

  第五十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改的,给予警告,并处1万元以上3万元以下罚款:
  (一)房地产开发企业违反第二十三条规定的;
  (二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十八条第一款规定的;
  (三)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十条第一款规定的;
  (四)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十三条第一、二款规定的;
  (五)房地产开发企业不提供或者提供虚假的第四十一条规定的资料的。
  第五十九条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款:
  (一)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十九条规定的;
  (二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十二条规定的。
  第六十条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十四条第一款规定,没有销售所得的,由县级以上人民政府房地产主管部门处3万元以上8万元以下罚款;有销售所得的,处销售所得10%的罚款。
  第六十一条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十七条规定的,由县级以上人民政府房地产主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款,给买受人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十二条 房地产经纪人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上房地产主管部门责令改正,处1万元以上3万元以下罚款:
  (一)伪造、涂改、转让、转借房地产经纪人员证书的;
  (二)以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的。
  第六十三条 房地产经纪机构违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门按照下列规定予以处罚:
  (一)违反第五十四条第二项规定的,处交易差价1倍以上2倍以下罚款;
  (二)违反第五十四条第五、七项规定的,处1万元以上3万元以下罚款。
  第六十四条 违反本条例规定的其他违法行为,按照有关法律、法规的规定处罚。
  第六十五条 房地产主管部门和其他有关部门的工作人员在实施房地产开发经营监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

                          第八章   附  则

  第六十六条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发经营活动以及实施房地产监督管理,参照本条例执行。
  第六十七条 廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理,按照国家和省相关规定执行。
  第六十八条 本条例自2009年5月1日起施行,1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》同时废止。

海关总署关于执行外交部《关于执行联合国安理会第1298号决议的通知》的通知

海关总署


海关总署关于执行外交部《关于执行联合国安理会第1298号决议的通知》的通知
海关总署




广东分署,各直属海关:
现将外交部《关于执行联合国安理会第1298号决议的通知》(外发〔2000〕20号)有关内容摘转你们,并就海关监管方面可能会涉及的问题通知如下,请遵照执行。
“2000年5月17日,联合国安理会通过第1298号决议,决定从决议通过之日起对厄立特里亚和埃塞俄比亚实行武器禁运。决议的主要内容包括:
一、对厄立特里亚和埃塞俄比亚实施为期12个月的武器禁运。
二、决定成立安理会对厄立特里亚和埃塞俄比亚实施武器禁运的委员会。
三、作为例外,可向厄立特里亚和埃塞比亚供应仅用于人道主义目的非致命性的军事装备,但应事先向上述委员会申请。
四、所有国家应严格按照本决议的规定行事,而无需顾及任何国际协定所赋予或规定的任何权利或义务,或本决议所规定武器禁运生效前签订的任何合同或颁发的任何执照或许可证。”
各关要认真做好有关审单和查验工作,对涉及上述已获“安理会对厄里特里亚和埃塞俄比亚实施武器禁运的委员会”(下称委员会)批准的“仅用于人道主义目的非致命性的军事装备”(有关批准文件格式待外交部提交我署后下发)报关出口时,应按我署署税〔2000〕50号文件
规定的9家经营军贸的公司所持的《军品出口许可证》和安理会有关委员会的批准文件验放。各关在监管工作中,如发现其他国家通过我国对上述两国转运(过境)本文所述的武器或非致命性的军事装备,应及时上报总署,由总署商外交部解决。
若联合国安理会以后通过决议,变更、取消或延长上述决议的有关制裁的规定,总署将另行通知。



2000年7月4日

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